Deutscher Hotelinvestmentmarkt mit schwächstem Ergebnis seit 2013

Verteilt auf 60 Abschlüsse entfielen im Gesamtjahr 2022 rund 1,48 Milliarden Euro auf Einzeltransaktionen, davon kamen 14 mit 485 Millionen im letzten Quartal hinzu. Dies entspricht einem Minus von 18 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Bei einer sogar höheren Anzahl an Transaktionen als im Vorjahr (56 Einzeltransaktionen) ist die durchschnittliche Transaktionsgröße von 32 Millionen auf knapp 25 Millionen Euro gesunken. 

Zu den größten Einzeltransaktionen im Jahr 2022 zählten:

• Die größte Einzeltransaktion des Jahres mit einem Volumen von 116 Millionen Euro bleibt der Verkauf des Sheraton Berlin Grand Hotel Esplanade im ersten Quartal. Für das 5-Sterne Hotel mit 394 Zimmern ist eine Gesamtrenovierung und Umnutzung zu einer Mixed-Use-Immobilie mit Hotel sowie Büro- und Einzelhandelsflächen vorgesehen. Die Immobilie wurde von Archer Hotel Capital und Event Hotels an die Deutsche Finance in Partnerschaft mit der Cells Group verkauft (Tageskarte berichtete).
• Der Ankauf des Fünf-Sterne-Hotels A-Rosa Sylt durch das Family-Office Wirtgen Invest im letzten Quartal. Das Ferienhotel mit 177 Zimmern wurde durch die Deutsche Immobilien Invest veräußert und soll zukünftig weiter durch die DSR Hotel Holding unter der Eigenmarke A-Rosa betrieben werden.
• Die Veräußerung des denkmalgeschützten Gebäudes The Loom Berlin im vierten Quartal, das ehemals als Plus Hotel & Hostel Berlin betrieben wurde. Mit dem Verkauf an Ehret+Klein für ein Münchner Family-Office ist eine Umnutzung in Bürolofts vorgesehen. Der Verkäufer war PGIM Real Estate.
• Der Projektverkauf des zukünftigen me and all Leipzig Krystallpalast als Teil eines Portfolioverkaufs von Neubauwohnungen in einigen ostdeutschen Städten im ersten Quartal. Käufer war die Commerz Real, die das Objekt für den offenen Immobilienfonds Hausinvest vom Projektentwickler Quarterback erworben hatte. Der Baubeginn des Hotels mit 282 Zimmern ist für das Frühjahr 2023 vorgesehen.
• Der Erwerb des Caro & Selig Hotel am Tegernsee durch die Union Investment im letzten Quartal des Jahres. Der Verkäufer, eine Tochtergesellschaft des Bauträgers Planquadrat, wird das Objekt mit 125 Zimmern voraussichtlich bis März 2023 fertigstellen. Das Hotel wird zukünftig unter einem Pachtvertrag und der Marke Autograph Collection betrieben.

Im Gesamtjahr 2022 konnten fünf Portfoliotransaktionen mit rund 369 Millionen Euro verbucht werden, somit ein Minus von 44 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Bei drei Transaktionen weniger als 2021 ist die durchschnittliche Transaktionsgröße dabei von 83 Millionen auf 74 Millionen Euro gesunken.

Projektverkäufe sind im Gesamtjahr 2022 um 58 Prozent zurückgegangen und kommen somit mit 300 Millionen Euro auf anteilig 16 Prozent des Gesamtvolumens (716 Millionen und 29 Prozent im Jahr 2021). Insgesamt mehr als 13 Prozent und knapp 246 Millionen Euro entfielen auf Hotels, die als Teil einer Mixed-Use-Immobilie veräußert wurden.

Institutionelle Investoren haben ihren Anteil aus dem vergangenen Jahr mit 35 Prozent (652 Millionen Euro) halten können, gefolgt von Entwicklern mit 19 Prozent (349 Millionen Euro) und Privatinvestoren mit knapp 19 Prozent (342 Millionen Euro). Deutsche Anleger steuerten dabei in diesem Jahr knapp 72 Prozent (1,3 Milliarden Euro) zum Gesamttransaktionsvolumen bei, somit anteilig mehr als 2021 (63 Prozent).

Heidi Schmidtke analysiert: „Die vorherrschende Erwartungshaltung der Marktakteure ist, dass die Zinssätze in den nächsten Monaten erneut moderat steigen und spätestens ab der Jahresmitte ein klareres Bild der weiteren Markt- beziehungsweise Preisentwicklung vorherrscht. Zum Anfang des Jahres werden die Karten neu gelegt, viele Investoren hoffen auf eine Stabilisierung der zuletzt so volatilen makroökonomischen Indikatoren. Diese braucht es, um wieder Vertrauen in die zuletzt unstetige Dynamik von Kaufpreiseinschätzungen zu schaffen.“

„Die Aktivität auf dem Hotelinvestmentmarkt bleibt durchweg hoch, wenngleich Prozesse wegen der Preisvolatilität deutlich länger dauern, teils unterbrochen werden und sich dies somit auch im Transaktionsvolumen niederschlägt. Ob sich das Transaktionsvolumen 2023 erneut der Zwei-Milliarden-Euro-Marke nähern kann, wird sich erst im Laufe der kommenden Monate abzeichnen. Klar scheint hingegen, dass mit einer erhöhten Aktivität erst ab der zweiten Jahreshälfte zu rechnen ist“, erwartet Heidi Schmidtke.

Colliers: Hotelinvestment - Solides Ergebnis unter erschwerten Bedingungen

Im Gesamtjahr 2022 wurden nach Angaben von Colliers 1,9 Milliarden Euro in Hotelimmobilien investiert, was einem Rückgang gegenüber 2021 von rund einem Viertel entspricht. Während der Hotelmarkt 2021 eine Jahresendrally erlebte, blieb diese 2022, analog zum gesamten Immobilieninvestmentmarkt, aus. In den letzten drei Monaten des Jahres flossen circa 528 Millionen Euro in Hotelobjekte. Wirtschaftliche Unsicherheit, hohe Inflationsraten und steigende Zinsen waren seit dem Ausbruch des Krieges in der Ukraine die dominierenden Themen. Wobei die gestiegenen Finanzierungskosten den größten Einfluss auf das Transaktionsgeschehen hatten.

René Schappner, Head of Hotel bei Colliers: „Der Krieg in der Ukraine und die damit einhergehenden wirtschaftlichen Verwerfungen haben den gewerblichen Immobilienmarkt insgesamt negativ beeinträchtigt. Trotzdem haben wir auf dem Hotelinvestmentmarkt ein relativ stabiles Transaktionsniveau über die Quartale hinweg registriert. Anders als beispielsweise in den Assetklassen Büro oder Industrie und Logistik brach das Hotelvolumen in der zweiten Jahreshälfte nicht ein, sondern blieb stabil, wenn auch auf einem niedrigerem Niveau.“

Renditespread zwischen Hotel- und Büroimmobilien sinkt

Gestiegene Finanzierungskosten haben Immobilienpreise assetklassenunabhängig sinken lassen. Die Preiskorrekturen im Hotelsegment waren aber geringer als in anderen Assetklassen. Während in den Jahren 2020 und 2021 vor allem in den Nutzungskategorien Büro sowie Industrie und Logistik deutliche Renditekompressionen stattfanden, blieben die Spitzenrenditen von Hotels konstant. Dementsprechend fiel die Preiskorrektur 2022 weniger deutlich aus und die Abstände der Renditen zueinander haben sich reduziert. Mit einer durchschnittlichen Bruttoanfangsrendite von 4,75 Prozent in der Spitze beträgt der Abstand zur Bürospitzenrendite unter 100 Basispunkte und zu Industrie und Logistik weniger als 50 Basispunkte.

„Die Herausforderung restriktiverer Finanzierungen und langwieriger Prozesse begleiten den Hotelinvestmentmarkt bereits seit fast drei Jahren. In dieser Zeit haben sich die Akteure bereits an ein schwierigeres Transaktionsumfeld angepasst. Daher hatten die zusätzlichen negativen Einflüsse in 2022 nicht so erhebliche Einflüsse auf das Transaktionsgeschehen wie in anderen Assetklassen, wenngleich eine Beeinträchtigung nicht von der Hand zu weisen war. Die deutliche Wiederbelebung des Reiseaufkommens 2022, verbunden mit hohen Zimmerauslastungen bei gestiegenen Übernachtungspreisen, bilden ein gutes Fundament für Hotelinvestitionen“, führt Schappner aus

Ausblick: Vertragsstrukturen bleiben für langfristige Investoren attraktiv

Wie kaum eine andere Assetklasse bieten Hotelinvestitionen eine besonders langfristige Ausrichtung mit Miet- oder Pachtverträgen von zehn bis über 20 Jahren. Sie sind sie daher geeignet, Immobilienportfolios über einen konstanten Cashflow langfristig zu stabilisieren. Voraussetzung dafür ist allerdings ein solventer Betreiber.

„Die wirtschaftlich schwierige Situation vieler Betreiber während der Pandemie hat sich vielerorts gebessert. Die sich für 2023 abzeichnende Rezession wird jüngsten Prognosen zufolge relativ mild ausfallen, sodass wir keine Insolvenzwelle unter den Betreibern erwarten. Gleichwohl wird es zu weiteren Konsolidierungen kommen. Insbesondere große Hotelketten sind deutschlandweit weiter auf Expansionskurs. Dabei haben sie sowohl Bestandsobjekte, als auch erneut Projektentwicklungen im Fokus. Dadurch ergeben sich 2023 neue Investmentopportunitäten für Investoren. Weitere Preiskorrekturen bei anhaltenden Zinsanstiegen sind wahrscheinlich, allerdings gehen wir nur von kleineren Anpassungen aus. Ab der zweiten Jahreshälfte erwarten wir, dank einer stabileren volkswirtschaftlichen Lage und konstanteren Transaktionsparametern, eine Belebung des Hotelimmobilienmarktes“, wagt Schappner einen Ausblick.

BNP Paribas Real Estate: Hotel-Investmentmarkt nimmt zum Jahresende Fahrt auf

Die ausgefallene Jahresendrallye hinterlässt auch auf dem Hotel-Investmentmarkt deutliche Spuren. Mit knapp 1,9 Mrd. € verharrt das jährliche Investmentvolumen auf einem sehr niedrigen Niveau. Dabei wurde der Vorjahreswert um rund ein Viertel und der 10-jährige Schnitt um fast 45 % verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Treiber dieser Entwicklung ist in erster Linie das weiterhin geringe Volumen von Portfoliotransaktionen mit 231 Mio. €. Infolgedessen notiert dieser Wert 77 % unter dem langjährigen Schnitt. „Jedoch ist positiv anzumerken, dass dieses Volumen gänzlich im letzten Quartal des Jahres registriert wurde. Dies hatte zur Folge, dass im vierten Quartal 2022 das zweitbeste Quartalsergebnis seit Pandemiebeginn erzielt wurde. Es ist somit eine allmähliche Wiederbelebung des Marktes zu beobachten, was sich auch in den in Vorbereitung befindlichen Transaktionen bereits jetzt bemerkbar macht“, erklärt Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Spezialfonds und Corporates geben den Ton an

Nachdem 2021 noch Family Offices an der Spitze lagen, wird das Feld im Folgejahr von Spezialfonds mit 433 € Mio. (22,7 %) und Corporates mit 413 Mio. € (21,8 %) angeführt. Während Corporates, hinter denen sich üblicherweise Hotelbetreiber bzw. –unternehmen verbergen, weiterhin die aktuelle Marktlage für Expansionen in Städten außerhalb der Metropolen nutzen, fokussierten sich Spezialfonds hingegen überwiegend auf Core-Investments in A– und B-Städten. Dabei standen insbesondere Mischkonzepte mit Short– und Long-Stay-Angeboten hoch im Kurs. Mit 273 Mio. € erzielen Family Offices das zweite Mal in Folge einen sehr hohen Anteil (14,4 %) und belegen damit den dritten Platz. Weitere nennenswerte Anteile erzielen zudem Investment/Asset Manager (10 %), Projektentwickler (7 %), Immobilienunternehmen (5 %) sowie Private Anleger (5 %).

Mit einem Volumen von knapp 600 Mio. € platzierten ausländische Investoren rund zwei Drittel weniger als im langjährigen Schnitt und erzielen damit einen Anteil von lediglich 31 %. Dieser Wert stellt nach 37 % im Vorjahr einen erneuten Tiefpunkt dar. Die Gemengelage aus einer sich abschwächenden Konjunktur, geopolitischer Anspannungen und einer noch nicht vollends abgeschlossenen Erholung der Tourismusaktivitäten erschwerten hierbei die Investitionsentscheidungen eben dieser Käufergruppen. Jedoch gab es im vierten Quartal wieder vermehrt Investitionstätigkeiten ausländischer Investoren, sodass diese rund 45 % zum Quartalsergebnis beigetragen haben. Bei entsprechendem Angebot sollte sich dieser kurzfristige Trend weiter fortsetzen.

Tourismusregionen in der Gunst der Stunde

In den A-Standorten wurde ein Volumen von 806 Mio. € registriert, was einem Rückgang von etwa 55 % zum Vorjahr entspricht. Infolgedessen liegt der Anteil am gesamten Hotel-Investmentvolumen bei 43 % und stellt den geringsten Wert der vergangenen 10 Jahre dar. Dies überrascht jedoch kaum, angesichts der raschen Erholung der Tourismusaktivitäten in den klassischen Urlaubsregionen im Vergleich zu den von Geschäftsreisen geprägten A-Städten. Daher verwundert es auch nicht, dass nennenswerte Transaktionen abseits der Metropolen getätigt wurden, wie u.a. das von BNPPRE vermittelte Fünf-Sterne-Hotel A-ROSA auf Sylt auf eindrucksvolle Weise demonstriert. Frankfurt erzielte mit 190 Mio. € das höchste Ergebnis, verfehlt dabei aber den Vorjahreswert um rund ein Viertel. Dicht dahinter folgt München mit 169 Mio. € (-62 %) vor Berlin mit 148 Mio. € (-81 %) auf Platz zwei und drei. Auf Platz vier rangiert Stuttgart mit 108 Mio. € (-42 %). Hamburg mit 105 Mio. € (+94 %) und Düsseldorf mit 78 Mio. € (+550 %) konnten als einzige die Vorjahreswerte übertreffen. Mit 10 Mio. € wurden in Köln kaum Transaktionen registriert.

Wie in beinahe allen Assetklassen zu beobachten, hält die temporäre Verschiebung hin zu kleineren Dealgrößen weiterhin an. Mit 223 Mio. € in der Kategorie ab 100 Mio. € wird der geringste Wert der vergangenen 10 Jahre registriert. So überrascht es nicht, dass mit einem Anteil von 12 % der Vorjahreswert um 60 % verfehlt wird. Auch das Segment 50-100 Mio. € verfehlt mit 21 % den Vorjahreswert, erreicht damit allerdings den dritten Platz. Die Größenklasse 10-25 Mio. € schiebt sich mit 23 % und somit einer Verdoppelung der Anteile im Vergleich zum Vorjahr auf den zweiten Platz. Mit gut 32 % und 612 Mio. € erreichen mittelgroße Objekte mit Kaufpreisen zwischen 25-50 Mio. € das höchste registrierte Volumen dieses Jahr und übertreffen den Vorjahreswert um 13 %. Nicht zuletzt erhöhte die kleinste Kategorie <10 Mio. € ihren Anteil auf rund 12 %. Das in diesem Segment vereinte Volumen von 226 Mio. € stellt den höchsten Jahresendwert der vergangenen 10 Jahre dar.

Perspektiven 

„Mit dem Ausblick weiterer Leitzinserhöhungen und einer schwächelnden Wirtschaft muss sich der Hotel-Investmentmarkt zu Beginn des Jahres 2023 diversen Unwägbarkeiten stellen. Zudem hemmen die bislang weiterhin abweichenden Preisvorstellungen von Verkäufern und potenziellen Käufern die Investmentaktivitäten. Dennoch wird auf Betreiberseite der Rückenwind angesichts der rapiden Erholung der Übernachtungszahlen und insbesondere der Performance-Kennzahlen spürbar stärker. Dies erleichtert die Planbarkeit möglicher Investments, sodass ab Mitte des Jahres das Marktgeschehen wieder deutlich an Fahrt gewinnen dürfte“, so Alexander Trobitz.