Hotelinvestment - Über 1 Milliarde Euro Transaktionsvolumen im Schlussquartal

Hochpreisige Einzeltransaktionen treiben das Volumen

Im abgelaufenen Jahr gab es allein fünf Einzeltransaktionen von Hotelimmobilien im Wert von über 100 Millionen Euro. Das teuerste Objekt war das im Bau befindliche Hotel Königshof am Stachus in München, das von Geisel Privathotels an die Familie Inselkammer veräußert wurde. Die zehn größten Deals, darunter neun Einzeltransaktionen und ein Portfolio, vereinigten ein Volumen von über 1 Milliarde Euro auf sich, was einem Anteil von circa 38 Prozent entspricht. Im Jahr 2020 hatte es keine Hoteltransaktion gegeben, für die mehr als 100 Millionen Euro bezahlt wurden.

Dazu Schappner: „2021 konnten wieder vermehrt große Tickets erfolgreich am Markt plaziert werden. Investoren sehen durchaus die Chancen, die Hotelinvestments bieten. Die Spitzenpreise wurden vor allem für hochwertige Immobilien in hervoragenden Lagen, mit guten Konzepten beziehungsweise bonitätsstarken Betreibern gezahlt. Die Aktivität setzt sich aber nicht bloß aus wenigen Großdeals zusammen. Auch das Segment kleinerer Hotels, die für Preise von 10 Millionen oder weniger vekauft wurden war sehr aktiv. Circa die Hälfte aller Transaktionen im Jahr 2021 fällt in dieses Preissegment.“

Comeback von Transaktionen von 5-Sterne Hotels

Über 400 Millionen Euro wurden im Jahr 2021 in 5-Sterne Häuser investiert, was einem Anteil am Gesamtvolumen von rund 16 Prozent entspricht. Im Jahr 2020 waren Investitionen in solche Hotels quasi nicht existent. Das Volumen lag sogar höher als 2019, als lediglich rund 340 Millionen in 5-Sterne-Hotels angelegt wurden. Nach wie vor waren aber 4-Sterne Hotels die belibteste Kategorie. Mit circa 48 Prozent Marktanteil verteidigten sie die Spitzenposition. Mit fast 27 Prozent Marktanteil folgten Häuser auf 3-Sterne Niveau.

Ankäufe mit dem Ziel der Umnutzung nahmen zu

Umnutzung von Hotelimmobilien ist weiterhin ein sehr relevantes und marktprägendes Thema. Ankäufe, die diesen Businessplan verfolgen, machten fast ein Fünftel des Marktvolumens aus, was ungefähr einer Summe von über 500 Millionen Euro entsprach. Das promminenteste Beispiel ist sicherlich die Villa Kennedy in Frankfurt, in der perspektivisch in ein luxeriöses betreutes Wohnen für Senioren betrieben werden soll (Tageskarte berichtete).

„Bestehende Hotelkonzepte werden zunehmend kritisch hinterfragt und bei Objekten mit keinem bestehenden oder nur kurzläufigen Pachtverträgen bietet sich die Prüfung von Umnutzungspotenzialen besonders an. Vor allem die Nachnutzung als Gesundheits-/Sozialimmobilie und als klassischer Wohnraum waren 2021 die häufigsten Businesspläne zwecks Umnutzung erworbener Hotelimmobilien. Viele Hotelobjekte älteren Baujahrs liegen in herrvoragenden innerstädtischen Lagen und wecken Begehrlichkeiten jenseits der Hotelnutzung. Es ist aber längst nicht so, dass alle leerstehenden Hotels umgenutzt werden. An vielen Standorten bietet sich auch weiterhin eine Hotelnutzung an. Investoren können durch Modernisierungen und neue Konzepte Wertpotenziale heben. Der Marktanteil von Value-Add Transaktionen lag 2021 bei über 14 Prozent. 2020 lag dieser nur bei 6,5 Prozent und auch 2019 lag der Anteil bei lediglich um die 5 Prozent“, führt Schappner aus.

Finanzierung weiter größte Herausforderung, Preisniveau stabil

Das Preisniveau blieb während der Coronakrise weitestgehend stabil. Vereinzelt konnten Investoren sich zwar Schnäppchen sichern, mehrheitlich waren Verkäufer aber nicht bereit, zu vergünstigten Konditionen zu verkaufen. Außerdem blieb die Finanzierung die größte Herausforderung auf dem Transaktionsmark, insbesondere Prüfungsprozesse dauerten länger, als vor der Coronakrise. Dennoch: Das Interesse von Immobilienfinanzierern an Hoteltransaktionen bestand und besteht weiterhin, nur dauern die Prozesse wesentlich länger. Die Spitzenrenditen blieben stabil und reichen von 3,70 Prozent in München bis 4,40 Prozent in Berlin.

„Im Laufe des vergangenen Jahres ist zunehmend die Sicherheit bei der Bepreisung zurückgekehrt. Die Erwartungen von Käufern und Verkäufern passen wieder besser zusammen,was wieder mehr erfolgreiche Transaktionen ermöglicht hat. Das Finanzierungsumfeld bessert sich nur langsam und verzögert derzeit die eine oder andere Transaktion, an der schon seit längerer Zeit gearbeitet wird. Dennoch sind aktuell viele Prozesse weit fortgeschritten und weitere befinden sich in der Vorbereitung zur Marktansprache. Die Auswirkungen der Coronapandemie und politische Maßnahmen zur Eindämmung dieser sind mehr und mehr ein Faktor geworden, der bereits eingepreist wurde und das Transaktionsgeschehen nicht mehr so stark wie zu Beginn der Pandemie beeinträchtigt“, analysiert Schappner.

Ausblick: Marktteilnehmer blicken optimistischer ins Jahr 2022

Der Markt für Hotelimmobilien wird sich 2022 weiter verbessern, aber dennoch weiterhin hinter der Dynamik des gesamten gewerblichen Immobilienmarktes zurückbleiben. Auch das dynamische Schlussquartal 2021 kann nicht darüber hinwegtäuschen, dass sich der Hotelmarkt noch immer unter seinem Vorkrisenniveau befindet und zu diesem vorerst nicht zurückkehren wird.

„Auch dank eines guten Schlussquartals ist die Stimmung auf dem Hotelinvestmentmarkt grundsätzlich positiv. Für das Jahr 2022 werden bereits einige großvolumige Transaktionen in der ersten Jahreshälfte erwartet. Trotz der zuletzt guten Nachrichten darf nicht vergessen werden, dass die Hotellerie und damit auch der Investmentmarkt weiter unter der derzeitigen Situation leiden und auch das neue Jahr kein einfaches wird. Dennoch erwarten wir eine weitere Steigerung des Marktvolumens und halten ein Ergebnis von um die 3 Milliarden Euro für realistisch“, blickt René Schappner nach vorn.

JLL: Hotelinvestmentmarkt beendet 2021 mit optimistischen Signalen

„Dieser vergleichsweise starke Jahresabschluss erinnert an die durchaus typischen Jahresendrallyes – wenn auch noch auf deutlich bescheidenerem Niveau“, sagt Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group in Deutschland. „Natürlich bleibt die allgemeine Markterholung gebremst und die weitere Verbreitung der Omikron-Variante in diesem Winter abzuwarten. Die Verfügbarkeit von Kapital gepaart mit wieder mehr attraktiven Opportunitäten auf dem Hotelmarkt schlägt sich zum Jahresende im Transaktionsvolumen nieder.“

Der Markt reagierte flexibel auf die zahlreichen Herausforderungen des Jahres: „Wir haben in diesem Jahr zahlreiche Anpassungen der Ansprüche an Lagekriterien und Gebäudequalität gesehen, aber die Anforderungen werden auch granulärer. Business Pläne werden auf den Kopf gestellt, der Mietdeckungskoeffizient, die Garantie und die Bonität der Pächter werden weiter genau unter die Lupe genommen“, beschreibt Schmidtke.

Auf 56 Einzeltransaktionen verteilt wurden im Gesamtjahr 2021 rund 1,8 Mrd. Euro investiert, entsprechend einem Plus von 40 Prozent verglichen mit dem Gesamtjahr 2020. Die durchschnittliche Transaktionsgröße hat sich dabei mit 32 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahr wieder erhöht. Damals waren es rund 24 Mio. Euro pro Transaktion.

Zu den größten Einzeltransaktionen im Jahr 2021 zählten:

• Die Veräußerung der Projektentwicklung Königshof München durch die Münchner Hoteliersfamilie Geisel an die Unternehmerfamilie Inselkammer im vierten Quartal. Die Fertigstellung des Objektes, das außerdem einen signifikanten Einzelhandelsanteil sowie eine Parkgarage enthalten wird, ist für Winter 2022 vorgesehen. Die Transaktion zählt als die größte Einzeltransaktion im Jahr 2021, das Volumen ist vertraulich.
   
• Der Erwerb des zukünftigen Radisson RED Köln als Teil der innerstädtischen Quartiersentwicklung „Laurenz Carré“ in unmittelbarer Nähe zum Kölner Dom im vierten Quartal. Käufer des Gesamtprojekts, welches u.a. Büroflächen, Einzelhandels- und Gastronomieflächen umfasst, ist Corestate. Verkäufer war der Entwickler Gerch Group, der das Projekt weiter realisieren und schlüsselfertig übergeben wird. Die Eröffnung des Hotels mit 265 Zimmern ist für Ende 2023 vorgesehen. 
   
• Der Verkauf des Regent Berlin mit 195 Zimmern an Blackstone im vierten Quartal. Verkäufer war ein Privatinvestor aus den Vereinigten Arabischen Emiraten.
   
• Der Erwerb der Villa Kennedy Frankfurt durch Conren Land im ersten Quartal. Derzeit wird das 5-Sterne Hotel der Rocco Forte Gruppe mit 163 Zimmern weiter als Hotel betrieben, jedoch ist eine Umnutzung zukünftig nicht ausgeschlossen. Verkäufer war eine Objektgesellschaft der Frankfurter DIC und ihrer Tochtergesellschaft GEG.

• Der Verkauf des Ellington Hotel Berlin an die österreichische Signa Gruppe im dritten Quartal. Parallel zur Veräußerung lief zu Ende September 2021 auch der Betreibervertrag aus. Pläne für die nun betreiberfreie Immobilie wurden noch nicht bekannt gegeben. Verkäufer war die Ideal Versicherungsgruppe.

Das Investitionsvolumen im Portfoliosegment erreichte für das Gesamtjahr ca. 664 Mio. Euro, verteilt auf 8 Transaktionen (2020: 690 Mio. Euro mit 7 Transaktionen). Bei einem durchschnittlichen Volumen von knapp 83 Mio. Euro wurde ein Rückgang von 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet (2020: knapp 100 Mio. Euro pro Investment). Unter den größten Portfoliotransaktionen im abgelaufenen Jahr waren:

• Das im Rahmen eines Forward Deals an die Union Investment verkaufte Adina & Premier Inn Stuttgart Mailänder Platzim zweiten Quartal. Der Entwickler Strabag Real Estate hatte das Objekt für ca. 137 Mio. Euro veräußert. Die Immobilie wird zukünftig ein 260 Zimmer großes Premier Inn und ein 169 Apartments umfassendes Adina Apartment Hotel beherbergen. Die Eröffnung ist für 2022 geplant.
   
• Der Verkauf des zukünftigen Premier Inn und ONE80° Hostel Berlin Alexanderplatz im zweiten Quartal. Das Objekt mit 527 Zimmern wurde von Azure Hotels im Rahmen einer Sale-&-Lease-Back-Transaktion an Schroders verkauft.
   
• Die Veräußerung der beiden Leonardo Häuser in München im ersten Quartal, namentlich das Leonardo München City West und das Leonardo Hotel & Residenz München, durch die israelische Hotelgruppe Fattal an ein israelisches Familiy Office. Die Transaktion erfolgte im Zuge einer Sale-&-Lease-Back-Transaktion mit einem Volumen von 77 Mio. Euro.
   
• Der Erwerb des Motel One Palaisplatz Dresden und Motel One Rostock mit insgesamt 408 Zimmern durch die Deka im ersten Quartal. Der Verkäufer war Aroundtown.

Mit einem Einsatz von knapp 1,6 Mrd. Euro, entsprechend 63 Prozent (2020: über 70%) waren deutsche Investoren im Jahr 2021 wie auch im Vorjahr aktiver am deutschen Hotelinvestmentmarkt beteiligt als ausländische Akteure. Der Einsatz ausländischen Kapitals hat sich dennoch im Vergleich zum Vorjahr mit mehr als 900 Mio. Euro fast verdoppelt. „Der wieder steigende Anteil ausländischen Kapitals in diesem Jahr geht mit Veräußerungen von Bestandshotels in deutschen A-Städten einher“, erläutert Heidi Schmidtke. Sechs Transaktionen mit einem Volumen von insgesamt 220 Mio. Euro wurden dabei von Anlegern aus Großbritannien realisiert, das zweithöchste Kapital kam von Investoren mit Sitz in Luxemburg (rund 158 Mio. Euro) bei allerdings nur zwei Transaktionen.

Mit 18 Transaktionen und einem Volumen von 865 Mio. Euro, waren institutionelle Anleger im Jahr 2021 mit einem Anteil von 35 Prozent weiter am aktivsten (2020: 858 Mio. Euro, 22 Transaktionen), gefolgt von Privatpersonen mit einem Anteil von 20 Prozent (483 Mio. Euro, 8 Transaktionen) und Hotelbetreibern mit einem Anteil von 14 Prozent (345 Mio. Euro, 12 Transaktionen). Private Equity Unternehmen machten in diesem Jahr einen Anteil von 13 Prozent aus (325 Mio., 8 Transaktionen) und konnten sich zuletzt mit allein 6 Transaktionen im vierten Quartal Hotelobjekte mit Wertsteigerungspotenzial sichern.

Auf Projektentwicklungen entfielen 2021 ca. 716 Mio. Euro, entsprechend 29 Prozent des Transaktionsvolumens. 18 Prozent der Hotels waren Teil einer Mixed-Use Immobilie (454 Mio. Euro) und 10 Prozent entfielen auf Serviced Apartments (252 Mio. Euro).