Was erwartet Betreiber und Investoren derzeit am Hotelimmobilienmarkt? 

| Hotellerie Hotellerie

Wie geht es den Betreibern von Hotels? Und worin bestehen die Chancen und Risiken für Investoren? Die Pandemie und aktuell die Ukraine-Krise sowie Inflation und steigende Zinsen haben viele Prognosen durcheinandergeworfen – zusammengefasst kann man aus der Erfahrung der letzten Jahre behaupten, dass der mit Wachstumsraten verwöhnte Hotelimmobilienmarkt an vielen Orten in eine Phase der Konsolidierung eingetreten ist. 

Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner mrp hotels: „Wir haben in den letzten 2,5 Jahren viele Prognosen erstellt, die immer wieder durch neue Ereignisse – vor allem durch Corona, aber auch aktuell durch die geopolitischen bzw. wirtschaftlichen Auswirkungen des Krieges in der Ukraine – auf den Kopf gestellt wurden. Wir befinden uns in einer Phase, in der der Blick in die Zukunft eher kurzfristig als langfristig möglich, aber auch sinnvoll, ist.” 

Schwierige Rahmenbedingungen für Betreiber 

„Die letzten drei Jahre haben einen dramatischen Wandel mit sich gebracht: Während wir 2019 noch von einem Rekord an Investments und Projektentwicklungen am Hotelimmobilienmarkt gesprochen haben, sehen wir heute bei den etablierten Investoren vielfach noch Zurückhaltung“, fasst Martin Schaffer die Lage zusammen, „Dafür kommen allerdings immer mehr Investoren, die man früher nicht am Radar hatte auf die Hotelimmobilienwelt zu.“ 

Doch wo liegen die Ursachen dafür? Zunächst einmal sehen die Hotelimmobilienexperten die aktuelle wirtschaftliche Situation, die sich mittelfristig – so die Prognose – nicht ändern wird, als Hauptursache. Martin Schaffer dazu: „Die hohe Inflation und steigende Zinsen sorgen dafür, dass die Immobilien- und Betreiberfinanzierung überdurchschnittlich teuer und die Neuentwicklungen am Markt gebremst werden.“ 
Gleichzeitig führen die laufenden Teuerungen bei den Baukosten dazu, dass Errichtungskosten oder aber auch Renovierungen, die während der Corona Pandemie nicht durchgeführt wurden, nun nicht mehr kalkulierbar und in einem Business-Plan darstellbar sind. Aufgrund der hohen Baukosten wird der Investitionsdruck auf Bestandsimmobilien steigen. Inklusive der Rückzahlungsverpflichtungen für gestundete Pachten, Finanzamts- und Sozialversicherungszahlungen sinkt nicht nur die Profitabilität für die Betreiber, sondern auch die Attraktivität der Produkte für und bei Investoren. 

Zurückhaltende institutionelle Investoren 

Die Schwierigkeiten der Betreiber finden auch ihren Widerhall auf der Investorenseite. „Die Suche nach einem Betreiber ist eine „Black-Box“: Zu einem stellt sich die Frage, wie belastbar und nachhaltig die vorgestellten Businesspläne der Betreiber tatsächlich sind, zum anderen wie sicher die Zahlung der wert- und indexgesicherten Pachten sind“, so Martin Schaffer. Gerade bei institutionellen Investoren, deren Investmentkriterien strengen Regulatorien unterliegen, geht die Angst vor einem Totalausfall um. 

Martin Schaffer weiter: „Zusätzlich gehen wir davon aus, dass das Niedrigzinsniveau, das derzeit im EURO-Raum besteht, mittelfristig keinen Bestand haben wird, da versucht wird, die Inflation zu bremsen. Das wird – neben den ohnehin schon sehr hohen Bürgschafts- und Sicherheitsanforderungen der Finanzierungspartner – die Investitionstätigkeit weiter bremsen.“ Das ruft allerdings auch neue Investoren auf den Plan, die mehr Risiko nehmen und auch einen Managementvertrag mit einem starken Betreiber akzeptieren. Diese Investoren sind nicht auf der Suche nach den Core–Immobilien, welche von den klassischen institutionellen Investoren gesucht werden. 

Unterschiedliche Interessenslagen von Betreibern und Investoren 

Gerade im Bereich der (finanziellen) Sicherheiten gehen die Interessen von Betreibern und Investoren stark auseinander: Auch wenn derzeit Fixpachtverträge weiterhin das vorherrschende Vertragsmodell am Markt sind, so drängen Betreiber auf eine ausgewogene Verteilung des unternehmerischen Risikos in Form von hybriden oder umsatzabhängigen Pachtvereinbarungen. Gerade in Deutschland ist dies allerdings aufgrund der regulatorischen Vorgaben nicht möglich. 

Doch ein Licht am Ende des Tunnels? 

Trotz der aktuellen Zurückhaltung fällt die Beurteilung der langfristigen Situation in Investorenkreisen mehrheitlich positiv aus. Die Rückkehr des Reiseaufkommens und die aktuell außergewöhnlich gute Buchungslage für den Sommer 2022 lässt sowohl Betreiber wie auch Investoren zuversichtlich in die Zukunft blicken. „Dennoch: Obwohl bereits ein Licht am Ende des Tunnels zu sehen ist, sind wir noch nicht durch den Berg hindurch. Besonders Betreiber müssen sich neu erfinden aufgrund des veränderten Gästeverhaltens, aber auch im Zuge der steigenden Kosten und der Erwartungshaltung der Investoren“, resümiert Martin Schaffer abschließend. 

Über mrp hotels 

mrp hotels ist ein führendes Beratungsunternehmen aus dem Bereich Hotellerie. mrp unterstützt seine Kunden in allen Projektphasen – von der Standortsuche über Hoteldevelopment bis hin zu Transaktionsmanagement, Performanceanalysen und technischem Consulting. 
Mit drei Standorten in Europa (Wien, Berlin und München) verfügt das Team über umfangreiches Fachwissen aus den entsprechenden Hotelmärkten. Das Team bei mrp hotels besteht ausschließlich aus Experten mit langjährigem Know-how im Hotellerie- und Tourismussektor. Zu den Kunden gehören renommierte Unternehmen wie die Signa, Deka Immobilien, Raiffeisen Capital Management, LOISIUM Hotels, die S+B Gruppe oder B&B Hotels. 


Zurück

Vielleicht auch interessant

Am 1. März 2024 hat die Booking Holdings die Europäische Kommission offiziell darüber informiert, dass es die quantitativen Schwellenwerte erreicht hat, um als Gatekeeper-Plattform im Rahmen des Digital Markets Act (DMA) ausgewiesen zu werden. Jetzt mahnt die Hotellerie eine „Anpassung des Geschäftsgebarens an.“

B&B Hotels expandiert weiter mit der Eröffnung ihres ersten US-Hotels und der ersten Übernahme im Vereinigten Königreich. Damit ist die Gruppe nun in 17 Ländern auf zwei Kontinenten mit über 770 Hotels vertreten.

Sara Vuletic, Kossi Dediha und Aemelié-Jo Röhn absolvieren bei Hilton ihre Ausbildung. Mit Tageskarte sprachen sie über ihren beruflichen Alltag und was die Arbeit in der Hotellerie so besonders macht.

Zehn Jahre lang hat Kempinski das Palais Hansen in Wien geführt. Jetzt haben die Minor Hotels die Immobilie übernommen und betreiben dort das Anantara Palais Hansen Vienna. In den kommenden Monaten werden, bei laufendem Betrieb, eine Reihe von Renovierungsarbeiten durchgeführt.

Marcel Eris, alias MontanaBlack, zählt zu den bekanntesten Internet-Stars Deutschlands, mit mehreren Millionen Followern auf YouTube und Twitch. In seinem neuesten Video äußerte er jedoch heftige Kritik am Hyatt-Hotel im Düsseldorfer Medienhafen.

Der US-Informationsanbieter CoStar sowie mehrere Hotelunternehmen wie Hilton, Hyatt und Marriott müssen sich in den USA mit einer Klage auseinandersetzen. Der Vorwurf: illegale Preisabsprachen, um die Zimmerpreise künstlich hoch zu halten.

Ein einheitliches Design sollte es sein – in frischer Dynamik, gleichzeitig ästhetisch, sportlich und zeitgemäß. In enger Zusammenarbeit mit dem Designer Bernd Keller und dem Workwear-Hersteller KAYA&KATO hat Dorint nun eine neue Kollektion entwickelt.

Insgesamt 10 Villen zählen die beiden Inseln des neuen Resorts im Baa-Atoll der Malediven, mit denen die Hamburger Seaside Collection​​​​​​​ ihr Portfolio erweitert. Zu den Besonderheiten gehören beispielsweise die privaten Pools, die in 4,5 Meter Höhe über dem Boden schweben.

Mit dem neuen Scandic Nürnberg Central setzt die aus Schweden stammende Hotelgruppe ihren Expansionskurs in Deutschland fort und ist ab 1. März auch in der zweitgrößten Stadt Bayerns zu finden.

Mit den beiden neuesten Standorten in Köln hat ipartment ​​​​​​​– neben dem Haus am Hamburger Airport und dem Kesselhaus in Leverkusen – in den ersten beiden Monaten in 2024 bereits Verträge für 360 neue Serviced-Apartments unterzeichnet.