Hotellerie
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat im ersten Halbjahr 2025 ein deutliches Wachstum verzeichnet. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 830 Millionen Euro wurde das Ergebnis der Vorjahre 2022 (784 Millionen Euro) und 2023 (369 Millionen Euro) übertroffen. Dies geht aus aktuellen Angaben des Immobilienberatungsunternehmens Colliers hervor. Der Markt setzt damit seine Erholung fort und erreicht den höchsten Halbjahreswert seit Beginn der Zinswende.
Hotelinvestments machten im ersten Halbjahr 8 Prozent des gesamten gewerblichen Investitionsvolumens aus. Besonders hervorzuheben ist das zweite Quartal 2025, das mit einem Volumen von rund 546 Millionen Euro einen Anstieg von 92 Prozent gegenüber dem ersten Quartal und das stärkste Quartalsergebnis seit dem zweiten Quartal 2021 zeigte.
Großvolumige Deals treiben die Dynamik an
Das positive Ergebnis wurde maßgeblich durch großvolumige Einzeltransaktionen beeinflusst. Ein wesentlicher Beitrag war der Verkauf des 5-Sterne-Hotels Mandarin Oriental in München mit einem Transaktionswert von rund 150 Millionen Euro. Weitere internationale Einzeldeals im Bereich zwischen 50 und 100 Millionen Euro trugen dazu bei, dass rund 64 Prozent des Gesamtvolumens im oberen Sterne-Segment generiert wurden. Die durchschnittliche Ticketgröße stieg im Vergleich zum Vorquartal auf über 22 Millionen Euro. Der Großteil der Investitionen konzentrierte sich auf die Top-7-Standorte, wobei München (261 Millionen Euro) und Berlin (136 Millionen Euro) führend waren. Insgesamt entfielen 65 Prozent des Gesamtvolumens auf die A-Städte, was die anhaltende Attraktivität etablierter Hotelstandorte unterstreicht.
Private Investoren und ausländisches Kapital dominieren
Private Investoren und Family Offices stellten mit einem Marktanteil von 33 Prozent erneut die aktivste Käufergruppe dar, wobei ihr Fokus auf Luxus- und gehobene Mittelklassehotels lag. Auffallend war der hohe Anteil ausländischer Investoren, die rund 61 Prozent des Transaktionsvolumens stellten. Dies deutet auf ein wiedergewonnenes Vertrauen internationaler Anleger in den deutschen Hotelmarkt hin.
Trotz Nettomittelabflüssen bei Fonds besteht weiterhin die Notwendigkeit, Core-Kapital anzulegen. Colliers merkt an, dass "gleichwohl bedarf es gemäß der Fondsstatuten weiterhin Diversifizierungen, sodass letztendlich die Ticketgrößen für das aktive Core-Kapital kleiner geworden sind. Für größere Core-Tickets bedarf es aktuell insbesondere Kapital aus dem Ausland."
Spitzenrenditen stabilisieren sich
Die Spitzenrenditen für Hotelimmobilien blieben im ersten Halbjahr 2025 stabil und bewegten sich zwischen 4,70 und 5,50 Prozent. Core-Objekte in Top-Lagen verzeichneten weiterhin eine hohe Nachfrage. Einige Einzeltransaktionen überschritten erstmals die "gedankliche Hürde des 20er-Faktors und ebnen somit den Weg für ein stärkeres zweites Halbjahr", so Colliers. Herausforderungen bestehen weiterhin bei Value-Add- und opportunistischen Strategien, insbesondere bei der Umsetzung von Office-to-Hotel-Conversions.
Sebastian Hoffmann, Associate Director Hotel bei Colliers, kommentierte die Entwicklungen: „Das erste Halbjahr bewies, dass der Transaktionsmarkt von strategische M&A-Transaktionen auf Betreiberebene geprägt wird. Für das zweite Halbjahr beobachten wir aktiv im Markt befindliche Transaktionen. Zuletzt gestiegene Löhne und Energiekosten senken EBITDA-Margen und beeinflussen das zu faktorisierende EBITDA maßgeblich. Grundsätzlich ist die Situation jedoch positiv zu sehen, da dieses Zeitfenster neuen Akteuren mit Expansionswunsch die Schwelle für Markteintrittbarrieren senkt.“
Positive Aussichten für das zweite Halbjahr
Michael R. Baumann, Head of Capital Markets Germany bei Colliers, zeigte sich optimistisch für die zweite Jahreshälfte: „Angesichts der anhaltenden touristischen Nachfrage, stabiler operativer Kennzahlen sowie weiteren Expansionsplanungen bestehender Betreiber und neuer Konzepte erwarten wir für das zweite Halbjahr weitere Investitionen – darunter auch mehrere Transaktionen über 100 Millionen Euro sowie Portfolios, die derzeit im Markt vorbereitet werden. Auch die Konsolidierung des Hotelmarktes dürfte dafür sorgen, dass es zu weiteren größeren Transaktionen und Übernahmen kommt. Sollte sich das Zinsumfeld weiter stabilisieren, ist mit einer zunehmenden Transaktionsdynamik zu rechnen.“
