Nachdem sich letztes Jahr der österreichische Transaktionsmarkt kurz erholt zu haben schien, sind Hotelinvestoren im aktuellen Jahr aufgrund der hohen Zinsen wieder um einiges zurückhaltender als ursprünglich erwartet. Im ersten Halbjahr 2023 konnte so nur ein Transaktionsvolumen von knapp 100 Millionen Euro erreicht werden, ein Rückgang auf etwa 45% des Volumens im Vergleichszeitraum 2022.
Auch wenn sich die Finanzlage langsam wieder beruhigt, hat die aktuelle Zinssiutation doch deutliche Auswirkungen auf den heimischen Hotelinvestmentmarkt. Einerseits zeigen sich Investoren dadurch deutlich zögernder, und schieben Kaufentscheidungen zunehmend auf. Auch interne Prozesse der finanzierenden Banken dauern aufgrund genauerer und detaillierterer Prüfungen entsprechend länger.
Andererseits könnte nun der bereits zu Corona-Anfangszeiten prophezeite, und bisher durch staatliche Zuschüsse und Förderungen aufgeschobene, wirtschaftliche Druck auf Privathoteliers steigen. Viele Betriebe konnten sich aufgrund der Corona-Hilfen gut über die Krisenjahre retten, und auch die nach wie vor teilweise geringere Auslastung konnte bisher noch gut mit deutlichen Ratensteigerungen ausgeglichen werden. Allerdings stellen höhere operative Kosten, wie Personal- und Energiepreise, sowie steigende Zinsen bei variablen Fianzierungen immer mehr Hoteleigentümer und -betreiber vor Herausforderungen.
Diese Unsicherheiten wirken sich auch auf das Käuferverhalten aus und lassen Investoren zögern. Demnach ist es nicht verwunderlich, dass das Hoteltransaktionsvolumen in Österreich bisher deutlich hinter den Vorjahren zurückhängt. So wurden im ersten Halbjahr 2023 Hotelimmobilien im Gesamtwert von lediglich etwa EUR 100 Millionen veräußert.
Hervorzuheben ist, dass der Großteil des Volumens in Wien generiert wurde, was seit Pandemiebeginn 2020 nicht mehr der Fall war. Aber auch mehrere kleinere Privathotels im Ferienbereich wechselten im ersten Halbjahr den Eigentümer. Ganz allgemein zeigt sich, dass viele Immobilien am Markt angeboten werden, die Pipeline also gut gefüllt ist, andererseits Transaktionen (von indikativen Angeboten bis zum Abschluss) aber deutlich länger dauern. Dies liegt wiederum oftmals am komplexeren Finanzierungsumfeld.
„Die momentane Wirtschaftslage ist für Entwickler, Eigentümer, Betreiber und Investoren gleichermaßen herausfordernd. Das erste Halbjahr zeigte daher vergleichsweise wenig Bewegung am heimischen Hotelimmobilienmarkt, obwohl durchaus gute Produkte vermarktet werden. Derzeit finden überwiegend Transaktionen mit hohem Eigenkapital-Anteil statt, zusätzlich sind deutliche Preisabschläge, bzw. steigende Renditeerwartungen erkennbar,“ kommentiert Simon Kronberger, Director Austria & CEE bei Christie & Co.
„Wir sehen zwar, dass weiterhin Interesse an der Assetklasse Hotel besteht, jedoch haben sich die Investment-Kriterien verändert. Wir sind aber positiv gestimmt, dass sich der Trend im zweiten Halbjahr wieder klar nach oben bewegt. Die starke operative Erholung der Hotels, getrieben durch signifikaten Ratensteigerungen, sowie die durch Inflation und Indexierungen resultierenden Pachtsteigerungen bieten einen gewissen Inflationsschutz, was sich entsprechend auf die Renditeentwicklung und die Nachfrage nach Hotelimmobilien auswirken könnte“, ergänzt Melanie Waraschitz, Senior Consultant Investment & Letting.
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