Mit 497,5 Millionen Gästeübernachtungen erreichten die deutschen Beherbergungsbetriebe 2025 erneut einen Höchststand. Doch volle Zimmer allein sichern noch keine Rendite: Steigende Personal-, Energie- und Finanzierungskosten treffen auf preissensible Gäste und höhere Anforderungen der Kapitalgeber. Der Hotelimmobilienmarkt kehrt nicht zu den Bedingungen vor 2020 zurück – und eröffnet gerade deshalb neue Chancen für wirtschaftlich tragfähige Konzepte. Das zeigt die vierte Ausgabe des mrp hotels Expert Papers „Booking the Future“.
In 18 Beiträgen, darunter Perspektiven von 14 externen Branchenexpertinnen und -experten, beleuchtet die jährliche Fachpublikation das gesamte Spektrum der Hotelimmobilie: von Marktentwicklung und Standortqualität über Investment, Finanzierung und Betreiberverträge bis zu Digitalisierung und operativer Performance. Begleitend zur Veröffentlichung präsentierten Martin Schaffer, Managing Partner bei mrp hotels, und Hannah Struck, Senior Asset Manager & Consultant bei mrp hotels, die zentralen Erkenntnisse des Expert Papers gemeinsam mit Veronica Eckhoff, Vice President bei der Aareal Bank, und Adrian Lindner, CEO der Lindner Hotel Group.
„Die zentrale Herausforderung liegt zunehmend darin, aus der stabilen, aber nicht stark wachsenden Nachfrage ausreichend Profitabilität zu erzielen und daraus finanzierbare, werthaltige und zukunftsfähige Hotelimmobilien zu machen“, erklärt Martin Schaffer, Managing Partner bei mrp hotels. „Heute ist die Qualität des Wachstums, die Betreiberprofitabilität und die langfristige Wirtschaftlichkeit entscheidend.“
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(Es diskutieren Martin Schaffer und Hannah Struck von mrp hotels gemeinsam mit Adrian Lindner, CEO Lindner Hotel Group, und Veronika Eckhoff, Vice President Aareal Bank, die zentralen Erkenntnisse der vierten Ausgabe des Expert Papers.)
Robuste Nachfrage, selektive Investments: Nicht jeder Markt profitiert
Hotels bleiben eine vergleichsweise widerstandsfähige Immobilien-Assetklasse. Das anhaltende Reisebedürfnis und die demografische Entwicklung stützen die Nachfrage. Gleichzeitig prägen Preisdruck, kurze Buchungsfenster und eine gebremste Neubaupipeline den DACH-Markt. In Deutschland stieg das Hoteltransaktionsvolumen 2025 zwar um 40 Prozent auf 1,84 Milliarden Euro; europaweit verlagert sich Kapital aber verstärkt in touristisch geprägte Regionen und hochwertige Hotelprodukte. Investoren prüfen Standorte, Betreiber und Ertragsperspektiven zunehmend selektiv.
Die Wettbewerbsfähigkeit ganzer Destinationen hängt zudem von guten internationalen Flugverbindungen, verfügbaren Fachkräften, leistungsfähiger Infrastruktur und verlässlichen Rahmenbedingungen ab. Klimaschutz und Wachstum müssen dabei stärker zusammengedacht werden. Bürokratieabbau, flexiblere Arbeitszeitregelungen und bessere Konnektivität gelten als wichtige Hebel für die Tourismuswirtschaft.
Finanzierung: Der operative Cashflow entscheidet
Mit der Refinanzierung von Krediten aus der Niedrigzinsphase steigen die Anforderungen an die Tragfähigkeit von Hotelprojekten. Neben Banken gewinnen Private-Credit-Fonds an Bedeutung; laut Expert Paper stehen sie bereits für rund 20 Prozent neuer Hotelfinanzierungen. Nachhaltigkeit, Datenqualität, Investitionsbedarf und Betreiberbonität fließen stärker in die Prüfung ein. Ergänzende alternative Finanzierungen können insbesondere Umbauten, energetische Sanierungen und Erweiterungen ermöglichen. Entscheidend bleibt ein nachvollziehbarer, auch unter konservativen Annahmen belastbarer Cashflow.
„Die Finanzierung ist nicht unbedingt schwieriger geworden, aber deutlich umfangreicher und holistischer“, sagt Veronica Eckhoff, Vice President bei der Aareal Bank. „Wir finanzieren also nicht nur eine Immobilie, sondern die Kombination aus Markt, Betreiber, Vertragsstruktur und Sponsor.“
Franchise und Betreiberverträge: Der Mehrwert muss messbar sein
Die Wahl von Betreiber und Marke wird zur Renditeentscheidung. Eine Modellrechnung von mrp hotels für ein Stadthotel mit 118 Zimmern beziffert die gesamten Franchise-, System-, Vertriebs- und Loyalty-Kosten auf rund 9 bis 11 Prozent des Umsatzes. Um sie unter den angenommenen Bedingungen auszugleichen, müsste der RevPAR um etwa 17 bis 20 Prozent steigen – ohne zusätzlichen Gewinn. Gleichzeitig gewinnen flexible Pachtmodelle, eine ausgewogene Risikoverteilung und vertragliche Regelungen für außergewöhnliche Marktstörungen an Bedeutung.
„Eine starke Marke kann ein großer Vorteil sein, ist aber definitiv keine Garantie für wirtschaftlichen Erfolg“, sagt Hannah Struck, Senior Asset Manager & Consultant bei mrp hotels. „Entscheidend ist deshalb, ob eine Marke tatsächlich zusätzliche Nachfrage generiert oder bestehende Buchungen lediglich auf andere Vertriebskanäle verlagert.“
Wachstum mit Profil: Chancen im Bestand statt Expansion um jeden Preis
Wie nachhaltiges Wachstum gelingen kann, zeigen Praxisbeispiele aus Familienhotellerie, Markenentwicklung und Investment. Klar definierte, reproduzierbare Hotelprodukte erleichtern die Skalierung, während profilierte Marken und flexible Betreiberverträge Expansion wirtschaftlich absichern. Regionalität, authentische Konzepte und ein stimmiges Gästeerlebnis schaffen Differenzierung. Chancen bieten auch Bestandsimmobilien mit lösbaren operativen Problemen, Repositionierungsbedarf oder ungeklärten Nachfolgesituationen – sofern Standort und wirtschaftliches Fundament überzeugen.
Für familiengeführte Hotelunternehmen ist der Veränderungsdruck besonders hoch. „Es ist nicht die Anzahl der Hotels, die über den Erfolg entscheidet, sondern die nachhaltige Profitabilität“, betont Adrian Lindner, CEO der Lindner Hotel Group. „Tradition darf notwendige Veränderungen nicht verhindern.“
KI und Business Intelligence: mehr Ertrag, mehr Raum für Gastfreundschaft
Künstliche Intelligenz, Automatisierung und Business Intelligence werden zu Instrumenten der Margensicherung. Ihr Potenzial liegt nicht nur in schnelleren Routinen und präziseren Prognosen, sondern vor allem in der gemeinsamen Auswertung von Revenue Management, Vertrieb und operativen Kosten. Maßstab ist zunehmend das operative Betriebsergebnis (GOP) statt allein der Zimmerumsatz. Wie auch im Expert Paper unterstrichen wird, soll Technologie persönliche Gastfreundschaft nicht ersetzen. Authentische Konzepte, regionale Identität und menschliche Begegnungen bleiben entscheidende Differenzierungsmerkmale.
Die Zukunft gehört wirtschaftlich resilienten Hotelkonzepten
Die Ergebnisse des mrp hotels Expert Papers verdeutlichen einen grundlegenden Wandel der Erfolgsfaktoren in der Hotellerie. Die Zukunft der Hotelimmobilie hängt weniger von Portfolio-Größe und Wachstumstempo ab als vom Zusammenspiel aus qualitätsvollen Standorten, tragfähigen Cashflows, passenden Betreiberstrukturen und messbarer operativer Exzellenz. Martin Schaffer bringt es auf den Punkt: „Die Zukunft gehört nicht unbedingt jenen, die die meisten Hotels entwickeln oder betreiben, sondern denen, die ihre Hotels langfristig profitabel und werthaltig machen.“
Die Autorinnen und Autoren sowie Interviewpartner im Überblick
Externe Beiträge und Interviews (14): Moritz Kraemer (LBBW), Peter Gerber (Condor), Sven Liebert (Bundesverband der Deutschen Tourismuswirtschaft), Can Erdem (STR/CoStar), Hans Rusinek (Arbeitsforscher und Autor), Adrian Lindner (Lindner Hotel Group), Julian Mayer (Familux Resorts), Veronica Eckhoff (Aareal Bank), Daniel Horak (CONDA Capital), Tom Leahy (MSCI), Daniel Jelitzka (JP Immobiliengruppe), Torsten Vey (DSR Hotel Holding), Jan Schoch (Appenzeller Huus) und Gregor Famira (CMS).
Beiträge von mrp hotels (4): Hannah Struck, Martin Schaffer, Gianni Brugger und Gilbert-André Ghammachi.
Weiterführende Informationen
Expert Paper Hotels 2026 „Booking the Future”: https://mrp-hotels.com/mrp-hotels-expert-paper-hotels-2026-booking-the-future/
Aufzeichnung der Präsentation und Diskussion: https://www.linkedin.com/events/7511374801949749248
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