Die Immobilienberatungen verzeichneten im ersten Halbjahr 2023 für den deutschen Hotelinvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von rund 390 Millionen Euro. Die Investitionstätigkeit liegt damit um 50 Prozent unter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums und ist das schwächste seit 2012. Es wurden ausschließlich Einzeltransaktionen verbucht, die eine durchschnittlichen Größe von rund 16 Millionen aufwiesen.
Für rund zwei Drittel beziehungsweise rund 250 Mio. Euro des Transaktionsvolumens waren deutsche Anleger verantwortlich. Dahinter folgten Investoren aus Großbritannien mit einem Anteil von 18 Prozent und aus Israel mit 10 Prozent.
Am aktivsten zeigten sich institutionelle Investoren (45 Prozent) und Private-Equity-Anleger (34 Prozent), die 79 Prozent des Investitionsvolumens auf sich vereinten. Für Family Offices sowie Städte und Gemeinden verbuchte C&W einen Marktanteil von 21. Prozent.
„Vor allem der Zinsanstieg und die generelle Zurückhaltung der Banken hat die Finanzierung von Hotelankäufen erheblich erschwert. Zudem rücken alternative Anlageklassen wie beispielsweise. Anleihen aufgrund der gestiegenen Renditen erneut in den Fokus institutioneller Anleger. Die Renditeerwartungen der Käufer, insbesondere im Core-Segment, haben sich dadurch auf mindestens fünf Prozent erhöht. Die Preisfindungsphase ist jedoch noch nicht abgeschlossen und Käufer und Verkäufer halten sich daher zurück“, kommentiert Josef Filser, Head of Hospitality Germany & Austria bei Cushman & Wakefield.
René-P. Schappner, Head of Hotel bei Colliers: „Das schwache Halbjahresergebnis kommt wenig überraschend. Denn sowohl Ende des letzten Jahres als auch Anfang dieses Jahres wurde wenig Produkt in den Markt gegeben, das im ersten Halbjahr zu Transaktionen hätte führen können. Aufgrund des volatilen und unsicheren Marktumfelds, insbesondere hinsichtlich Zins- und Preisunsicherheit, haben viele Eigentümer ihre Verkaufspläne verschoben oder erst gar nicht initiiert.“
Heidi Schmidtke, Managing Director der Hotels & Hospitality Group, analysiert: „Selektivität und kritische Zurückhaltung beschreiben die derzeitige Marktphase wohl am besten. Gerade die im deutschen Markt sehr aktiven institutionelle Investoren haben einen strikt definierten Kriterienkatalog, der derzeit nur A-Lagen, zukunftsfähigen Immobilien und starker Bonität einen Platz auf der Transaktionsbühne bietet. Dafür stehen besonders Kapital und Finanzierungen für Value-Add Opportunitäten zur Verfügung, allerdings befindet sich hier die Preisfindung weiterhin in vollem Gang, sodass das Transaktionsergebnis insgesamt verhalten bleibt.“
Zu den größten Einzeltransaktionen im zweiten Quartal 2023 zählten:
Der Verkauf des Steigenberger Hotel de Saxe in Dresden, als eines der Objekte aus der TLG-Übernahme durch Aroundtown. Käufer des 4-Sterne Hotels mit 185 Zimmern war die Commerz Real, die das Objekt für den offenen Immobilienfonds Hausinvest erworben hat. Das Objekt wurde erst kürzlich renoviert und wird langfristig unter einem Pachtvertrag mit der Deutschen Hospitality betrieben.
Die Veräußerung des Grand Palais als Teil des Ferienhotelkomplexes Steigenberger Grandhotel & Spa Heringsdorf an die Union Investment für den offenen Publikumsfonds immofonds 1. Im Rahmen einer Sale- und Lease-Back-Transaktion bleibt der Verkäufer Resort Hotel Kaiserbad GmbH & Co KG langfristig Pächter des 5-Sterne Hotels, das bis 2025 auf 130 Zimmer erweitert werden soll.
Der Erwerb des TUI BLUE Fleesensee durch die Dr. Lohbeck Privathotels, die den Betrieb fortan unter dem Namen Seehotel Fleesensee fortführen werden. Verkäufer des 4-Sterne Hotels mit 156 Zimmern war ein Joint Venture der Lloyd Fonds Am Kalkwerk Fleesensee GmbH und der TradeOn GmbH.
Die aktivste Käufergruppe in diesem ersten Halbjahr waren institutionelle Investoren mit anteilig 45 Prozent, entsprechend 174 Millionen Euro. Auch Hotelbetreiber konnten sich mit 25 Prozent (96 Millionen Euro) einen soliden Anteil am Gesamtvolumen sichern, gefolgt von Privatinvestoren mit elf Prozent (41 Millionen Euro) und Private Equity Käufern mit acht Prozent (33 Millionen Euro). Der Anteil nationaler Investoren hat sich im ersten Halbjahr mit 80 Prozent noch stärker manifestiert, wobei nach Halbjahresbilanz nur sechs Transaktionen durch ausländisches Kapital abgeschlossen wurden.
Positiver Ausblick für 2024
„Wir beobachten derzeit, dass wieder vermehrt Einzelobjekte aber auch Portfolios sowohl in Prozessen als auch off-market angeboten werden. Weitere sind derzeit in Vorbereitung, da sich die Preiskorrekturen dem Ende entgegen neigen und sich so die Planungssicherheit erhöht. Entsprechend rechnen wir mit einer erhöhten Marktaktivität nach der Ferienzeit. Ob die in der zweiten Jahreshälfte startenden Prozesse allerdings noch dieses Jahr abgeschlossen werden können, bleibt fraglich, dauern Transaktionen doch nach wie vor länger als noch vor der Corona-Pandemie. Entsprechend rechnen wir nicht damit, dass die Marke von einer Milliarde Euro Transaktionsvolumen dieses Jahr geknackt wird. Der Ausblick für 2024 ist positiv. Dann ist davon auszugehen, dass wieder mehr Aktivität seitens der Core-Investoren besteht, sollten sich die Kaufpreise wie erwartet dann endgültig auf dem neuen Niveau gefestigt haben“, fasst Schappner zusammen und gibt einen Ausblick.
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