Steigende Zimmerpreise reichen bei einem erheblichen Teil der Hotelbetreiber nicht aus, um den wirtschaftlichen Druck auf die Betriebe auszugleichen. Das zeigt der SELECT Hotel Operator Monitor 2026. Obwohl 83 Prozent der befragten Betreiber weitere Preissteigerungen planen oder bereits umgesetzt haben, berichten 52 Prozent von sinkenden operativen Margen und 46 Prozent von rückläufigem operativen Cashflow.
Für die dritte Ausgabe der Untersuchung befragte SELECT Hotel Consulting zwischen April und Juni 2026 insgesamt 51 Hotelbetreibergesellschaften im DACH-Raum. Die teilnehmenden Unternehmen repräsentieren Portfolios von mehr als 1.100 Hotels mit rund 155.000 Zimmern. 28 Teilnehmer betreiben mehr als zehn Hotels, 25 verfügen über Portfolios mit mehr als 1.000 Zimmern. Neben Pachtbetreibern sind Franchise- und Managementstrukturen sowie Owner-Operator vertreten.
Preissteigerungen können den wirtschaftlichen Druck nicht vollständig ausgleichen
Der Vergleich der vergangenen drei Erhebungen zeigt eine zunehmende Bereitschaft zu Preiserhöhungen. 2024 wollten 38 Prozent der Betreiber ihre Preise erhöhen. 2025 planten 76 Prozent weitere Preiserhöhungen, 2026 sind es 83 Prozent, die weitere Erhöhungen planen oder bereits realisieren. Gleichzeitig berichten mehr als die Hälfte von sinkenden operativen Margen und nahezu jeder zweite Betreiber von rückläufigem operativen Cashflow.
Auch beim RevPAR zeigt die Befragung unterschiedliche Entwicklungen. Bei neun von 47 Betreibern ist der RevPAR seit Anfang 2024 nicht gestiegen. Bei weiteren 22 liegt der Anstieg zwischen einem und fünf Prozent. Die Auslastung ist bei 17 von 48 Betreibern gesunken und bei 14 gestiegen. Gleichzeitig melden 26 von 50 Unternehmen sinkende operative Margen.
Pachterhöhungen treffen auf langfristig gebundene Hotelbetreiber im DACH-Raum
Bei den Pachtverträgen weist die Untersuchung ebenfalls auf steigende Belastungen hin. 37 von 50 Betreibern verfügen 2026 über Pachtlaufzeiten von mehr als zehn Jahren. Gleichzeitig erwarten 33 von 50 beziehungsweise 66 Prozent eine Pachterhöhung oder diese wurde bereits angekündigt beziehungsweise ist erfolgt.
Bei 17 der befragten Betreiber ist die Pachtquote gegenüber dem Vorjahr bereits gestiegen. 14 von 47 geben inzwischen eine Pachtbelastung von mehr als 25 Prozent des Umsatzes an. SELECT fasst die Entwicklung dahingehend zusammen, dass langfristige Pachtverträge zunehmend auf Hotels träfen, deren wirtschaftlicher Sicherheitspuffer kleiner werde.
Betreiber richten Investitionen stärker auf den Bestandserhalt aus
Auch bei den Investitionsprioritäten zeigt die Befragung eine Verschiebung. 2025 nannten 30 von 46 Betreibern Ersatzinvestitionen als Schwerpunkt, entsprechend etwa 65 Prozent. 2026 sind es 43 von 50 beziehungsweise rund 86 Prozent. Gleichzeitig sinkt der Anteil der Betreiber, die ESG beziehungsweise Nachhaltigkeit als Investitionsschwerpunkt nennen, von 37 auf rund 30 Prozent.
Daneben dominieren 2026 Investitionen in „Look and Feel“, Zimmer und Haustechnik. Als stärkstes Investitionshemmnis nennen 17 Betreiber Liquidität beziehungsweise Ergebnisdruck. Es folgen Baukosten mit neun Nennungen sowie Zinsen und Finanzierung und Nachfrageunsicherheit mit jeweils sieben Nennungen.
Restrukturierungen stehen bei jedem dritten Betreiber auf der Agenda
Auch strukturelle Maßnahmen spielen in der Befragung eine Rolle. 32 Prozent der Betreiber beschäftigen sich mit Restrukturierungsmaßnahmen, 16 Prozent nennen einen Markenwechsel oder eine Franchise-Umstellung. Bei 14 Prozent werden in der Studie Betreiberwechsel beziehungsweise die Rückgabe von Standorten genannt, vier Prozent nennen Schließungen. 52 Prozent planen keine strukturellen Maßnahmen. Mehrfachnennungen waren möglich.
Die Gründe für einzelne Marken- oder Betreiberentscheidungen wurden in der Befragung nicht erhoben. Die Ergebnisse erlauben nach Angaben von SELECT deshalb keine Aussage darüber, welche Marken oder Betreibermodelle wirtschaftlich überlegen sind.
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