Hotellerie
Das jährliche Expert Paper Hotels 2025 „Booking the Future" von mrp hotels analysiert den Status quo und die zentralen Trends der Hotellerie in den DACH-Ländern. Die Fachpublikation, die von 16 Branchenexperten verfasst wurde, thematisiert die Zunahme der Transaktionsaktivität auf dem Hotelimmobilienmarkt, die jedoch das Niveau von 2019 nicht erreicht, sowie die Notwendigkeit von mehr Expertise und langfristigen Strategien für Investitionen. Die Vorstellung des Papers erfolgte durch Martin Schaffer, Managing Partner von mrp hotels, und Catherine Szolar, Vice President von mrp hotels, gemeinsam mit Florian Kern, Vice President der Aareal Bank AG, und Monique Dekker, SVP Human Resources EAME bei Hyatt.
Wachstumsprognosen und Präferenz für Nischensegmente
Die Tourismusmärkte stabilisieren sich, und laut den Analysen von mrp hotels wird die Branche auch in den kommenden zehn Jahren auf Wachstumskurs bleiben. Global soll der Tourismus jährlich um rund 3,5 Prozent wachsen, was über dem weltweiten BIP von 2,5 Prozent liegt.
Bei den Investmenttrends zeichnet sich eine Verschiebung ab: Anleger fokussieren sich auf renditestarke Nischen wie Serviced Apartments, Lifestyle-Hotels und Mixed-Use-Assets. Während die Geschäftstätigkeit institutioneller Kapitalgeber reduziert bleibt, schließen Family Offices sowie Investment- oder Asset-Manager die entstandene Marktlücke. Immobilien, die langfristig nicht mehr marktfähig sind (Stranded Assets), erfordern strategische Neupositionierungen. Managementverträge gewinnen an Attraktivität, da sie Transparenz und mehr Partizipation an steigenden EBITDAs bieten, bleiben jedoch aufgrund regulatorischer Investorenanforderungen Mangelware.
Geändertes Finanzierungsumfeld erfordert Professionalisierung
Der Zugang zu ausreichend vorhandenem Eigen- und Fremdkapital wird zunehmend von der Professionalisierung der Entwickler, Eigentümer oder Betreiber abhängig gemacht. Die Zinsen haben sich in den letzten Jahren deutlich verändert und pendelten sich zuletzt auf einem Finanzierungsniveau von rund 2,15 Prozent ein, nachdem vor fünf Jahren noch Nullzinsen galten.
Die Ansprüche der Finanzierer sind deutlich gestiegen. Florian Kern von der Aareal Bank AG betont die Expertise der Kreditnehmer als entscheidend: „Ein stabiler und nachvollziehbarer Cashflow ist nicht nur Basis für den Kapitaldienst, sondern auch Ausdruck der Professionalität des Kreditnehmers – und erhöht die Bereitschaft des Darlehensgebers zur Finanzierung." Etablierte Brand-Systeme schaffen Vertrauen und bieten Kapitalgebern Komfort und Stabilität im Finanzierungsprozess. Kern hebt zudem die Notwendigkeit einer Partnerschaft auf Augenhöhe hervor: „Ein Darlehensgeber ist ein elementarer Partner. Entscheidend ist, auf Finanzierer mit langfristigem Ansatz und Branchenexpertise zu setzen – sie bauen in der Krise kreative Brücken, statt vorschnell die Reißleine zu ziehen."
Betreiber unter Margendruck trotz Rekordergebnissen
Trotz stabiler Volumen stehen die Betreiber aufgrund steigender Kosten, rückläufiger Business-Nachfrage und eines schwächeren Konsumumfelds zunehmend unter Profitabilitätsdruck. Die Herausforderungen erfordern einen stärkeren Fokus auf den NOI (Net Operating Income) und flexible Modelle. Catherine Szolar von mrp hotels erklärt: „Erfolgreiche Betreiber kombinieren operative Exzellenz mit Anpassungsfähigkeit. Markenvielfalt und klare Identität sind kein Widerspruch, sondern Erfolgsfaktoren.“
Modernisierung und Repositionierung als neue Erfolgsmodelle
In Zeiten hoher Baukosten, ESG-Auflagen und begrenzter Flächenverfügbarkeit verschieben sich die Schwerpunkte in der Immobilienentwicklung. Die Modernisierung (Refurbishment) und Repositionierung bestehender Hotels haben den klassischen Neubau abgelöst. Conversion-Projekte, wie die Umwandlung von Büroimmobilien in Serviced Apartments oder Lifestyle-Hotels, gelten als nachhaltige und wirtschaftliche Alternativen. ESG-konforme Sanierungen gewinnen an Gewicht. Der Mietabdeckungsfaktor (LCR) bleibt weiterhin die zentrale Kennzahl, wobei derzeit nur wenige Projekte unter 1,5 abgeschlossen werden. Martin Schaffer unterstreicht, dass neben den wirtschaftlichen Parametern eine noch detailliertere Marktkenntnis bei der Auswahl von Standort und Produkt entscheidend ist.
Schlüssel zur Wettbewerbsfähigkeit: Digitalisierung, HR und ESG
Die Wettbewerbsfähigkeit der Hotellerie der Zukunft wird maßgeblich von den Transformationsfeldern Digitalisierung und KI, Human Resources (HR) sowie ESG/Nachhaltigkeit bestimmt. Die Commercial Strategy wird ebenso wie die datengetriebene Preisgestaltung, automatisierte Prozesse und intelligente CRM-Systeme zu einer strategischen Führungsaufgabe, um Margen und Effizienz zu steigern.
Im Bereich HR betont Monique Dekker von Hyatt die Wichtigkeit von Agilität: „Agilität ist kein Schlagwort, sondern geschäftlicher Imperativ: Agilität macht uns nicht nur als Unternehmen besser, sondern stärkt die Gästebindung, verbessert das Arbeitsumfeld und eröffnet neue Entwicklungsmöglichkeiten.“ Zukunftsfähige Arbeitgeber setzen auf kompetenzbasierte Modelle und flexible Arbeitsformen. Das Paper fordert zudem klare Mitspracherechte der Betreiber bei ESG-Maßnahmen und betrachtet Nachhaltigkeit als Pflicht.
Die Hotelimmobilienwelt steht vor vielfältigen Herausforderungen, wie steigenden Personalkosten, Digitalisierung oder Investitionsstau. Die Assetklasse zeigt sich jedoch resilient und erfreut sich wachsender Nachfrage. Die Zukunft erfordert agile Strategien und zukunftsweisende Partnerschaften, um Wachstumspotenziale optimal zu nutzen, fasst Martin Schaffer zusammen.
Das Papier wurde bie einer Übertragung auf LinkedIn disktutiert: https://www.linkedin.com/events/7378321985308639232/
