Im letzten Jahr erholte sich das Serviced-Apartment-Segment in Deutschland weiter und verbesserte seine Auslastung von 54 Prozent im Jahr 2020 auf 61 Prozent. Die Jahresdurchschnittsbelegung lag stabil mindestens 20 Prozentpunkte über der Hotellerie, während des Lockdowns von November 2020 bis Mai 2021 waren es sogar bis zu 45 Prozentpunkte.
„Das Segment hat wie die Hotellerie historische Tiefs hinnehmen müssen. Aber der Blick auf unsere kompletten Pandemiedaten belegt die hohe Krisenresistenz“, erklärt Anett Gregorius, Herausgeberin des Marktreports Serviced Apartments und Inhaberin von Apartmentservice. „Auch wenn viele Hospitality-Parameter nicht mehr zu Werten von 2019 zurückkehren werden, glauben wir, dass speziell das Segment bis 2023 wieder auf Vorkrisen-Niveau performen wird.“ Aktuell gibt es im deutschen Markt 40.391 Serviced Apartments in 749 Häusern mit mindestens 15 Einheiten (Stand: März 2022). Bis Ende 2024 wächst das Segment um 37 Prozent – ein etwas gedämpftes, aber weiter hohes Wachstum.
Bereits in den Sommermonaten 2021 erreichten viele Betriebe wieder über 90 Prozent Auslastung. Der Umsatz im Segment legte über das Jahr leicht zu, und die Stimmung unter den Betreibern verbesserte sich merklich: „War sie in unserer Januar-/Februar-Umfrage 2021 erstmals seit Erscheinen des Marktreports im Jahr 2011 sichtlich eingetrübt – nur noch 13 Prozent der Anbieter schätzten die eigene wirtschaftliche Situation als ,gut’ oder ,sehr gut’ ein, so sind es zwölf Monate später bereits wieder ca. 42 Prozent, die die Marktentwicklung für Deutschland als ,positiv’ und ,sehr positiv’ sehen“, so Anett Gregorius, Inhaberin und Gründerin von Apartmentservice.
Das ursprüngliche Verhältnis von Longstay zu Shortstay hat sich wieder einigermaßen eingependelt – zumindest beim Betriebstyp Serviced Apartmenthaus. Dem Betriebstyp Aparthotels fehlt, wie auch den traditionellen Hotels, konzeptbedingt noch immer eine ausreichende Zahl an lukrativen Kurzzeitaufenthalten. „Diese entdecken wiederum zunehmend auch Serviced Apartmenthäuser und fokussieren nicht mehr allein die Langzeitaufenthalte“, berichtet Anett Gregorius. „Als Treiber agieren hier digitale Anbieter wie Numa und Limehome, deren Geschäftsmodelle auf den Shortstay in bisher vornehmlich kleineren Häusern abzielen. Zusammen mit ihrer Pipeline werden sie für klassische Hotels immer mehr zur ernsthaften Mitbewerbern.“
Neue Top 10 der Anbieter
Neuer Marktführer im Serviced-Apartment-Segment in Deutschland sind die Adina Hotels aufgrund der zahlreichen Eröffnungen 2021 und 2022, wie in München, Düsseldorf und Stuttgart. Zum größten Anbieter im Bereich Serviced Apartmenthaus hat sich seit diesem Jahr die WMM Gruppe entwickelt, die still mit Motel-ähnlichen Anlagen in B- bis D-Standorten gewachsen ist. Erstmals unter den Top 10 befindet sich Limehome und würde mit Häusern, die weniger als 15 Einheiten zählen, noch weiter vorn rangieren.
Bis Ende 2024 expandieren die Akteure im Segment in Deutschland um 37 Prozent und damit um rund 15.000 weitere Einheiten (Stand: März 2022). „Das Wachstum ist weiter hoch, wenn auch momentan nicht so hoch wie bisher, dies vor allem durch die Länge der Pandemie“, sagt Anett Gregorius. Die größten Pipelines weisen aktuell Adagio Aparthotels, Numa und Rioca by i Live auf. Zugleich haben sich Konversionen und Übernahmen für viele Betreiber zu einer festen Expansionssäule entwickelt. Das Wachstum aus der Hotellerie bleibt eine unbekannte Variable: Kündigten viele Ketten 2021 noch umfangreiche Extended-Stay-Strategien an, so hat die Omikron-Welle 2022 ein Abwarten erzeugt.
Digitalisierung und Konzeptaufweichungen
„Für die nächsten Wochen und Monate blickt das Segment auf vielversprechende Forecast-Zahlen. Die Hoffnungen, dass die Reiseaktivitäten bei Geschäfts- und Freizeitreisenden wieder deutlich zunehmen, bestätigen sich im Moment, und das Segment steuert auf eine Rückkehr auf Vorkrisen-Niveau bis Anfang 2023 zu. Auch unsere Zukunftsanalysen im Marktreport bestätigen dies“, erklärt Anett Gregorius. Deutschland gehört damit weiter mit UK zu den am stärksten wachsenden Märkten in Europa, wie Arlett Hoff von HVS in ihrem Gastbeitrag aufzeigt.
Weitere Gastbeiträge von Olivia Kaussen (CBRE) und Felix Embacher (Bulwiengesa) thematisieren die Zuwächse im Transaktions- sowie im Micro-Living-Markt. Im Rechts-Special von Marc P. Werner und seinem Team von Hogan Lovells geht es um die Möglichkeiten bei Konversionen sowie um aktuelle ESG-Verbindlichkeiten. „Das Service-Apartment-Segment ist weiter in großer Bewegung. Die Zahl der digitalisierten, service-reduzierten Anbieter mit hohen Shortstay-Raten nimmt zu und verschiebt zunehmend die Verhältnisse iim Beherbergungsmarkt. Zugleich sehen wir mit Marken-Neuankündigungen wie Smartments Eco Konzeptaufweichungen mit Küchen in den Etagen statt in den Apartments“, so Anett Gregorius. „Die Perspektiven für das Segment sind mannigfaltig, doch die Zeiten sind durch den Krieg in der Ukraine nicht leichter geworden. Das ist klar. Alles ist nichts, wenn kein Frieden ist.“
Hotellerie
