Die Corona-Pandemie und damit verbundene staatliche Regulierungsmaßnahmen haben den jahrelangen Aufwärtstrend am deutschen Hotelmarkt vorerst gestoppt. Während sich die positive Entwicklung 2020 noch im Januar (+2,7Prozent Übernachtungen im Jahresvergleich) und Februar (+7,9 Prozent) fortsetzte, verzeichnete der Markt ab März deutliche Einbußen zwischen 89,4 Prozent (April) und 13,8 Prozent (September). Dabei zeigen sich jedoch massive Unterschiede zwischen verschiedenen Regionen und Mikrolagen. So sind und bleiben Messe- und Flughafen-Hotels am stärksten betroffen. Auch Großstädte mit ihrem normalerweise hohen internationalen Besucheranteil erholen sich langsamer als auf Binnentourismus ausgerichtete Ferienregionen und kleinere Städte. Das sind einige Erkenntnisse des aktuellen Hotelmarktausblicks 2021 der Dr. Lübke & Kelber GmbH.
„Die Marktentwicklung 2020 zeigt eindrucksvoll, dass wir es mit einem exogenen Schock wie aus dem Lehrbuch zu tun haben. Der deutsche Hotelmarkt ist an und für sich robust und gesund, so dass wir mittelfristig und abhängig von der gesamtgesellschaftlichen Normalisierung der Lage mit einer Rückkehr zum Wachstumskurs der vergangenen Jahre rechnen“, kommentiert Detlef Kaiser, Head of Hotel Transaction Berlin der Dr. Lübke & Kelber GmbH. „Investoren sollten allerdings die Opportunitäten und Herausforderungen der aktuellen Situation je nach Makro- und Mikrolage der Hotelimmobilie sowie Betreiberkonzept und -ausrichtung individuell prüfen. Der Hotelmarkt zeigt sich divergent und gespalten wie selten zuvor.“
Binnentourismus-Destinationen erzielten 2020 teils höhere Preise als 2019
In der Phase zwischen dem ersten und zweiten Lockdown in Deutschland, also zwischen Juni und Oktober, konnten Ferienregionen wie Nord- und Ostsee teilweise 95 Prozent der Vorjahreswerte bei den Übernachtungen erreichen. Bei den pro Zimmer erzielten Preisen gab es sogar Standorte wie Rostock (+17 Prozent), wo im September im Vergleich zu 2019 höhere durchschnittliche Zimmerraten verzeichnet wurden.
Im Gegensatz dazu standen in Großstädten, die auf internationale Touristen und Geschäftsreisende ausgerichtet sind, deutlich niedrigere Zimmerbelegungswerte trotz spürbar niedrigerer Preise. So sank die durchschnittliche Auslastung von Hotelzimmern in München im September 2020 um 57 Prozent im Jahresvergleich, während die Preise um 46 Prozent niedriger lagen.
Abhängigkeit von internationalen Besuchern verzögert Erholung von Großstadt-Hotels
Auch zum Jahreswechsel hat sich die Situation am Hotelmarkt in Deutschland noch nicht entspannt. Unter der Annahme, dass es keinen dritten bundesweiten Lockdown geben wird, rechnet Dr. Lübke & Kelber für touristisch geprägte Regionen damit, dass die Erholung bereits im zweiten Quartal 2021 beginnt und bis zum zweiten Quartal 2022 das Vorkrisenniveau erreicht wird. Kleinere Städte sollen die Werte aus 2019 im vierten Quartal 2022 wieder erzielen. Die A-Standorte werden wegen der starken Abhängigkeit von internationalen Gästen eine deutlich längere Durststrecke für die Betreiber erfahren. Besonders davon betroffen sind klassische Kongress- und Tagungshotels, aber auch Flughafenhotels. Die Rückkehr zum 2019er-Niveau wird voraussichtlich nicht vor dem zweiten Quartal 2023 erfolgen.
Konsolidierung auf Betreiberseite verstärkt sich
„Der Trend zur Konsolidierung aus der Vorkrisenzeit beschleunigt sich durch Corona sogar noch. Deutschlands Hotelmarkt ist nach wie vor deutlich stärker von Mittelständlern und Familienbetrieben geprägt als in anderen Ländern. Gerade hier fehlt es aber oft an der nötigen Eigenkapitaldecke, um die aktuelle Durststrecke zu überbrücken. Dies eröffnet kapitalstarken Marken Opportunitäten zur Expansion“, erläutert Daniela M. Bense MRICS, Head of Hotel Transaction Düsseldorf der Dr. Lübke & Kelber GmbH und Co-Autorin des Berichts.
Eine Herausforderung für Investoren ist laut dem Papier dabei vor allem die Zurückhaltung auf Finanzierungsseite. Unter anderem bedingt durch ab 2023 verschärfte Eigenkapitalhinterlegungsregeln im Zuge von Basel IV werden Ankäufe im Hotelsegment zeit- und kapitalintensiver. Parallel sorgt das Niedrigzinsumfeld und die geringere Bautätigkeit dem Bericht zufolge im Hotelsegment dafür, dass der Markt bislang keine spürbare Absenkung des Preisniveaus erlebt und dies auch weiterhin nicht zu erwarten ist.
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