Hotellerie
Die Stimmung im deutschen Hotel-Investment-Markt ist im Herbst 2025 von einer moderaten Erholung und gleichzeitig gedämpften Erwartungen geprägt. Dies geht aus den Ergebnissen der 13. HospitalityInside Investment Barometer-Umfrage 2025 hervor, die das Fachmagazin und Union Investment jährlich erstellen.
Der Gesamtindex legte um 5,5 Prozent zu und stieg von 3.050 auf 3.218 Punkte. Diese Aufhellung der Stimmung wird primär durch den starken Zuwachs im Entwicklungsbereich getragen.
Deutliche Index-Veränderungen
Die Umfrage zeigt eine komplexe, differenzierte Lage in den verschiedenen Bereichen des Hotelgeschäfts.
Development Index: Dieser Index ist der klare Gewinner. Er verzeichnet den stärksten Anstieg seit drei Jahren mit einem Plus von 540 Punkten auf 2.880 Punkte und gleicht damit seinen Verlust aus dem Vorjahr aus. Aktuell bewerten 30 Prozent die Entwicklung mit gut oder sehr gut, verglichen mit 17 Prozent im Vorjahr.
Operations Index: Er steht weiter unter Druck und setzt seine Talfahrt seit 2023 fort. Die Erwartungen hinsichtlich der Umsatzentwicklung der Hotels sind unsicher und sinken weiter. Nur noch 39 Prozent (Vorjahr: 55 Prozent) erwarten eine gute oder sehr gute Entwicklung. Demgegenüber erwarten 30 Prozent eine schlechte Entwicklung (Vorjahr: 19 Prozent). Der Index sank um 140 Punkte auf 3.120 Punkte.
Business Index: Die Marktsituation für das eigene Unternehmen wird besser bewertet als im Vorjahr. Der Index steigt nach einem Rückgang im Vorjahr um 190 Punkte auf 3.390 Punkte.
Expectation Index: Die Erwartungen für die kommenden sechs Monate sind von Vorsicht geprägt. Dennoch stieg der Index leicht um 80 Punkte auf 3.480 Punkte.
Investorenschwerpunkte und Marktpolarisierung
Investoren fokussieren sich auf klar definierte Segmente, was eine fortschreitende Polarisierung in der Hotellerie belegt.
Geografischer Fokus:Südeuropa gilt als Vorreiter im neu aufkeimenden Immobilienzyklus. Spanien punktet mit starken Business- und Leisure-Segmenten. Wegen einer anziehenden Renditekompression ist die Nachfrage nach Italien angestiegen. Auch die DACH-Märkte (Deutschland, Österreich, Schweiz) als Heimatmärkte werden häufiger nachgefragt.
Hotelsegmente: Die Investment-Nachfrage konzentriert sich auf die Extreme: Budget/Economy Hotels sowie Luxus- und Lifestyle-Konzepte. Insbesondere Luxus mit außergewöhnlichen Erlebnissen bleibt attraktiv, da hohe Top-ADR (Average Daily Rate) hohe Renditen versprechen. Segmente wie Serviced Apartments/Extended Stay und Micro-Living ziehen ebenfalls die Nachfrage auf sich.
Midscale-Hotellerie: Dieses Segment ist tendenziell weniger erfolgreich. Laut Andreas Löcher, Leiter Investment Management Operational bei Union Investment, sind hier besonders hohe Standortqualität und ein starker Marken-Betreibermix entscheidend, um am Markt bestehen zu können.
Herausforderungen und Umnutzung
Die Kommentare der Umfrageteilnehmer zeichnen ein kritisches Bild der Marktsituation, gekennzeichnet durch wirtschaftliche Unsicherheit, Kostensteigerungen und zinspolitische Herausforderungen.
Es wird darauf verwiesen, dass trotz teils guter Umsätze die EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization) schlecht seien und es an Diskussionen über die Ertragskraft der Betreiber mangele. Hohe Baukosten und das Zinsumfeld erschweren neue Projekte. Als eine der größten Chancen und Notwendigkeiten für die Zukunft gelten Umnutzungen bestehender Objekte in Prime-Lagen.
Umfrage-Hintergrund
An der Befragung, die zwischen dem 26. September und 28. Oktober 2025 stattfand , nahmen Hoteliers, Eigentümer/Investoren und Berater teil. Die Mehrheit der Teilnehmer (56 Prozent) hat den Fokus ihrer Aktivitäten in der DACH-Region.
