Hotelinvestmentvolumen mit leichtem Rückgang

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt konnte nach Angaben von Colliers International im vergangenen Jahr knapp über vier Milliarden Euro umsetzen und hat damit zum vierten Mal in Folge die Vier-Milliarden-Marke überschritten. Damit wurde das erfolgreiche Vorjahresergebnis von 4,2 Milliarden Euro fast erreicht. 

„Insgesamt wurden rund 130 Transaktionen gezählt und damit etwas mehr als im Vorjahr. Das durchschnittliche Volumen je Verkaufsfall liegt dementsprechend mit rund 31 Millionen Euro gut 8 % unter dem Vorjahresniveau“, sagt Alexander Trobitz, Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Bei einzelnen Hotelverkäufen zeichnet sich allerdings ein etwas anderes Bild, hier konnte mit rund 3,2 Milliarden Euro sogar ein neuer Umsatzrekord vermeldet werden. Seit 2010 verzeichnet dieses Segment kontinuierlich Wachstumsraten, wozu 2018 auch eine ganze Reihe größerer Hoteldeals mit mehr als 100 Millionen Euro beigetragen hat. Hierzu zählen das Hotel Bristol in Berlin, das Maritim Hotel am Heumarkt in Köln oder auch das Leonardo Royal Hotel München. Bei den Portfolios blieb der Umsatz dagegen mit rund 820 Millionen Euro fast ein Viertel unter dem Vorjahreswert. Gerade hier fehlte es an größeren Paketen.“

Nationale Investoren prägen den Markt 
Der Trend zu einem verstärkten Engagement nationaler Käufer, der sich bereits im Vorjahr abzeichnete, setze sich im vergangenen Jahr fort. Ihr Anteil kletterte von 54 auf 57 Prozent. In absoluten Werten entspricht dies einem Transaktionsvolumen von 2,3 Milliarden Euro. Internationale Investoren hingegen übten sich in Zurückhaltung, ihr Anteil ging leicht von 46 auf 43 Prozent zurück, so Colliers International.

Auf Verkäuferseite ist dieser Trend im vergangenen Jahr noch ausgeprägter zu beobachten gewesen. Mit einem Transaktionsvolumen von fast 2,9 Milliarden Euro stieg ihr Anteil auf 71 Prozent an. Im Gegenzug sank der Anteil internationaler Verkäufer auf 29 Prozent ab. Vor allem im letzten Quartal des Jahres erwiesen sich deutsche Verkäufer als sehr aktiv.

Der Hotel-Investmentumsatz hat sich, laut BNP Paribas, an den acht großen Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) im Vorjahresvergleich recht unterschiedlich entwickelt. In der Summe wurden Hotels mit einem Volumen von rund 2,8 Milliarden Euro verkauft, womit mehr als zwei Drittel des bundesweiten Ergebnisses auf die bedeutenden Märkte entfallen. Das herausragende Vorjahresergebnis wurde zwar um rund 11 % verpasst, vor dem Hintergrund der Rekordumsätze in München und Berlin im Jahr 2017 ist der Rückgang jedoch nicht verwunderlich. Im Jahr 2018 liegen die Hotel-Investmentvolumen in Frankfurt (572 Millionen Euro), München (541 Millionen Euro) und Berlin (521 Millionen Euro) sehr nah beieinander. Tatsächlich wechselten in Frankfurt allerdings mit Abstand die meisten Hotels den Eigentümer, während das Ergebnis der Hauptstadt auch auf Großtransaktionen wie dem Verkauf des Hiltons Berlin, das allein fast 300 Millionen Euro beisteuerte, fußt. Ein deutlich überdurchschnittliches Ergebnis – wenn auch im Vorjahresvergleich rückläufig – erzielt Hamburg mit 369 Millionen Euro.  Auf den weiteren Rängen folgen Köln (324 Millionen Euro), Stuttgart (213 Millionen Euro) und Düsseldorf (193 Millionen Euro), die ihre Vorjahreswerte allesamt steigern konnten. Leipzig erreicht mit 74 Millionen Euro ein Ergebnis leicht über dem langjährigen Mittel.

Auch wenn das Portfoliosegment relativ schwach besetzt ist, tragen Transaktionen ab 100 Millionen Euro mit 31 % am meisten zum Ergebnis bei, was auf die hohe Anzahl großvolumiger Einzelverkäufe zurückzuführen ist: Insgesamt fallen sechs Hotels in diese Kategorie. Aber auch die nächste Klasse zwischen 50 und 100 Millionen Euro ist mit 28 % stark vertreten. Im Gegensatz dazu steht allerdings der ebenfalls hohe Beitrag kleinerer Transaktionen zwischen 10 und 25 Millionen Euro, die mit 22 % umfangreich beteiligt sind. Weitere 14 % steuern Verkäufe zwischen 25 und 50 Millionen Euro bei, knapp 5 % entfallen auf Objekte unter 10 Millionen Euro.

Vier-Sterne-Hotels erneut am stärksten nachgefragt 
Hotels im Vier-Sterne-Segment konnten wiederholt die Spitzenposition belegen, wobei ihr Anteil von 46 Prozent unter dem Vorjahreswert von 52 Prozent liegt. In absoluten Zahlen betrug das Transaktionsvolumen knapp 1,9 Milliarden Euro. Gleiches gilt für Drei-Sterne-Anlagen, die sich mit 22 Prozent und fast 900 Millionen Euro die Silbermedaille holten. Deutlich stärker als im Vorjahr sind Luxusherbergen präsent: Der Marktanteil im Fünf-Sterne-Bereich kletterte von zehn Prozent im Vorjahr auf nun 17 Prozent, das entspricht einem Transaktionsvolumen von über 650 Millionen Euro. Neben dem Hilton-Hotel zählten dazu auch das Kempinski Hotel in Berlin sowie das Frankfurter Intercontinental und das Innside Frankfurt im Eurotheum. In einer Seitwärtsbewegung befanden sich dieses Jahr neben den Ein- und Zwei-Sterne-Häusern auch die Boarding Houses. Die Kategorien setzten 220 beziehungsweise 240 Millionen Euro um und konnten damit die Vorjahresergebnisse wiederholen.

Produktmangel führt zu Ausweichbewegungen auf B- und C-Standorte 
Der anhaltende Mangel an geeigneten Objekten und die zu verzeichnenden Preissteigerungen führten auch im vergangenen Jahr zu einem verstärkten Investoreninteresse an attraktiven B- und C-Standorten, schreibt Colliers International.

Analog dazu setzte sich die Renditekompression fort, auch wenn sie zum Jahresende fast zum Stillstand gekommen ist. Die Spitzenrenditen reichen von 3,75 Prozent in München bis 4,70 Prozent in Berlin.
Hinsichtlich des Entwicklungsstatus gab es kleinere Verschiebungen: Während Bestandsgebäude mit einem Transaktionsvolumen von 2,5 Milliarden Euro das Vorjahresniveau erreichten, sank der Anteil von Projektentwicklungen von 19 auf 15 Prozent ab, dafür stieg der Transaktionsanteil von in Bau befindlichen Objekten von fünf auf zehn Prozent an. Bereits fertiggestellte Neubauten blieben mit sieben Prozent konstant.
Ausblick: Hohe Nachfrage und robuste Rahmenbedingungen lassen für 2019 stabiles Niveau erwarten.

„Obwohl der Produktmangel dazu führte, dass der Rekord aus 2016 nicht eingestellt werden konnte, bewegte sich der deutsche Hotelinvestmentmarkt im Jahr 2018 dennoch auf dem sehr guten Vorjahresniveau. Einzelobjekte und Portfolien bleiben dabei gleichermaßen attraktiv, Investoren bevorzugen zudem weiterhin Bestands- und im Bau befindliche Objekte. Projektentwicklungen mit langen Vorlaufzeiten sind hingegen zunehmend schwieriger am Markt zu platzieren“, ergänzt Detlef Kaiser, Prokurist und Leiter des Investmentgeschäftes von Colliers International Hotel.
„Auch wenn sich die Renditekompression in den TOP 7 deutlich verlangsamt hat, wird der Trend zu B- und C-Standorten auch in diesem Jahr weiterhin anhalten“, so Erben und prognostiziert abschließend: „Für 2019 wird dank der robusten Marktlage und der soliden gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen ein Ergebnis auf Vorjahresniveau erwartet. So möchte allein Commerz Real in Kooperation mit der Steigenberger-Dachmarke Deutsche Hospitality 250 Millionen Euro investieren.“

„Hotel-Investments sind auf breiter Front gefragt, seien es Neubauten, Bestandsobjekte oder Hotels mit Optimierungsbedarf. Auch hinsichtlich der Standortwahl kann zumindest in den großen Märkten keine ausgeprägte Präferenz konstatiert werden: Wenn attraktive Objekte auf den Markt kommen, finden sie in aller Regel auch ihre Käufer. Gerade im Portfoliosegment war   das Angebot zuletzt jedoch eher rückläufig, was noch höhere Ergebnisse verhinderte. Aufgrund der stimmigen Rahmenbedingungen kann somit zwar auch für 2019 mit einem lebhaften Marktgeschehen gerechnet werden, inwieweit sich das Investmentvolumen wieder der 4-Milliarden-Euro-Marke nähern wird, hängt aber nicht zuletzt von größeren Abschlüssen speziell im Portfoliosegment ab“, resümiert Alexander Trobitz von BNP die Aussichten.