Der deutsche Hotelinvestmentmarkt konnte im ersten Quartal 2021 mit einem Transaktionsvolumen von rund 500 Millionen Euro das beste Transaktionsergebnis der vergangenen drei Quartale erzielen. Im direkten Vergleich zu den ersten drei Monaten des Vorjahres sind die Einbußen mit einem Minus von 50 Prozent jedoch beträchtlich. Auch der Fünf- und Zehnjahresschnitt sind zweistellig unterschritten.
„Nach wie vor ist die Situation des operativen Hotelgeschäfts prekär. Der anhaltende Lockdown sorgt für eine dramatisch rückläufige Zimmerauslastung sowie für einen ebenso starken Rückgang beim Ertrag pro Zimmer. Insofern ist das aktuelle Transaktionsvolumen durchaus recht solide. Sicherlich hängt das Ergebnis mit Überhängen zusammen, Transaktionen also, die in den letzten Wochen des Vorjahres nicht mehr abgeschlossen worden waren und nun zum Jahresanfang durchgezogen wurden. Das sorgte für ein Plus von fast 70 Prozent gegenüber dem vierten und in der Regel stärksten Quartal“, so Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group.
„Trotz der Pandemie und der anhaltenden Einschränkungen war das Investmentergebnis im ersten Quartal besser als erwartet. Insbesondere in Kombination mit weiteren Asset-Klassen oder als Teil von Mix-Use-Objekten stellten Hotels eine nach wie vor beliebte Beimischung dar. Ferner war die Aktivität relativ verhalten bzw. es wurde nur sehr selektiv und vereinzelt in Hotels investiert. Zudem konnte eine zunehmende Polarisierung des Marktgeschehens vernommen werden bzw. ein erhöhtes Interesse an beiden Enden des Investment-Spektrums – absolute Core-Deals und opportunistische Transaktionen“, kommentiert Stefan Giesemann, Head of Hospitality Germany & Austria bei Cushman & Wakefield.
Beispiele für Einzeltransaktionen:
- Der Verkauf der Villa Kennedy Frankfurt an Conren Land. Derzeit noch ein 5-Sterne Hotel der Rocco Forte Gruppe mit 163 Zimmern, ist eine Umnutzung nicht ausgeschlossen. Verkäufer war eine Objektgesellschaft der Frankfurter DIC und ihrer Tochtergesellschaft GEG. Bei einem Volumen im oberen zweistelligen Millionenbereich war es die größte Einzeltransaktion im ersten Quartal.
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- Die Veräußerung des im Dezember 2020 neu eröffneten Motel One Bonn als Teil der Urban Soul Entwicklung am Hauptbahnhof. Die gesamte Entwicklung mit über 20.000 m² Mietfläche ging nach Fertigstellung durch den Entwickler die developer an die Ampega Real Estate.
- Der Projektverkauf des zukünftigen Radisson Leipzig als Teil der Quartiersentwicklung Future Living. Ein Pachtvertrag über 25 Jahre wurde erst kürzlich geschlossen. Käufer war das Versorgungswerk der Landesärztekammer Hessen, die es vom Projektentwickler Fay Projects erworben hatte. Die Fertigstellung des Hotels mit 224 Zimmern ist für 2023 vorgesehen.
- Der Verkauf des im Dezember fertiggestellten Brera Frankfurt West mit 150 Serviced Apartments als Teil der gemischt genutzten Immobilie Double U. Die City 1 Group hatte das Objekt im Februar an eine Versicherung veräußert.
Ausblick: 2021
Angesichts der anhaltenden dritten Pandemiewelle, und den damit verbundenen Infektionsschutzmaßnahmen, inklusive Reisebeschränkungen, bleibt das Geschäftsumfeld für die Hotellerie anhaltend schwierig und der Ausblick in die nähere Zukunft trüb. „Hotelimmobilien sind derzeit eine Herausforderung, bei der sich zwar einige Möglichkeiten bei Core-Objekten und Umnutzungen bieten, aber insgesamt eine breite Zurückhaltung herrscht. Ähnlich wie in anderen Assetklassen auch, verzögern sich Vermarktungsprozesse und verkaufsinteressierte Eigentümer verschieben den Marktstart ihrer Immobilien. Mit voranschreitenden Impfungen, und wenn sich konkrete Öffnungsperspektiven für das Gastgewerbe abzeichnen, wird auch das Investitionsgeschehen am Hotelmarkt wieder zunehmen. So ist im zweiten Halbjahr mehr Geschäft möglich, obwohl der Markt nicht zum Vorkrisenniveau zurückkehren wird“, fasst René Schappner, Head of Hotel bei Colliers, zusammen.
"Hotels gehören nach wie vor zu den Assetklassen, die am stärksten unter den Folgen der Corona-Krise zu leiden haben. Insbesondere in den A-Städten sind die Auslastungsquoten mangels Städtetouristen und Geschäftsreisenden unverändert niedrig. Aufgrund der anhaltenden Unsicherheit bzgl. des weiteren Verlaufs der Corona-Epidemie blieben viele Investoren zum Jahresauftakt an der Seitenlinie, beobachten die Entwicklung aber wieder deutlich intensiver. Mit anziehender Impfquote erscheint eine deutliche Erholung der weltweiten Reisemärkte im zweiten Halbjahr nicht unwahrscheinlich, was für Betreiber und Investoren wieder freundlichere Perspektiven eröffnen würde. Im Zuge dessen könnten auf Eis gelegte Investmentprozesse zügig zum Abschluss gebracht werden, was sich auch in deutlich höheren Investmentumsätzen niederschlagen würde", erläutert Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH.
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