Im 2. Quartal 2023 erreichte der deutsche Investmentmarkt für gewerblich genutzte Immobilien nach Untersuchungen der international tätigen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) ein Transaktionsvolumen von 4,73 Mrd. Euro und damit 7 Prozent weniger als im bereits sehr schwachen 1. Quartal 2023 (5,08 Mrd. Euro). Das Halbjahresergebnis von 9,81 Mrd. Euro liegt 65 Prozent unter dem des Vorjahreszeitraums und ist das schwächste seit 2012.
Handels- und Büroimmobilien hatten mit 25 Prozent beziehungsweise 24 Prozent den höchsten Beitrag zum gesamtdeutschen Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2023. Für Büroimmobilien, die über viele Jahre hinweg der stärkste Umsatzträger waren, ist dies der geringste Anteil am Gesamtergebnis seit 2011. Der absolute Wert von 2,36 Mrd. Euro bedeutet gegenüber dem Vorjahreszeitraum einen Umsatzeinbruch von 81 Prozent. Vor allem fehlten Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich.
Die anhaltend hohe Inflation und der sich aktuell abzeichnende geringere Büroflächenbedarf von Unternehmen aufgrund von Home Office-Quoten sorgen vielfach für eine abwartende Haltung potenzieller Käufer gegenüber Büroobjekten und für unterschiedliche Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern – insbesondere bei großen Core-Objekten. Die deutliche Mehrzahl der Büroverkäufe lag daher im 1. Halbjahr bei Objekten mit einem Transaktionsvolumen von unter 50 Mio. Euro sowie bei Value-add- und Core-plus-Immobilien.
Das Transaktionsvolumen von Handelsimmobilien erreichte im 1. Halbjahr 2,40 Mrd. Euro und liegt damit leicht über dem von Büroimmobilien. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist der Handelsimmobilienumsatz um 31 Prozent gesunken, deutlich weniger stark als das Gesamtvolumen. Anteilskäufe an Objekten und Beteiligungserhöhungen waren wesentliche Umsatztreiber im Handelssegment. Im 1. Quartal zählen dazu der Verkauf von 49,9 Prozent am Berliner KaDeWe an die Central Group aus Thailand sowie die Anteilserhöhung der Deutschen Euroshop an fünf deutschen Shopping Centern. Im 2. Quartal war es der Erwerb eines 20 Prozent-Anteils an sieben von Galeria Kaufhof und einem von Zweirad Stadler genutzten Objekt in sieben deutschen Städten durch Signa.
Mangel an großvolumigen Logistik-Transaktionen
Die Verkäufe von Logistik- und Industrieimmobilien erzielten ein Transaktionsvolumen von 1,7 Mrd. Euro, 71 Prozent weniger als zum Vorjahreszeitpunkt. Nur zwei Transaktionen über jeweils 100 Mio. Euro wurden bisher registriert, darunter der Verkauf des Industrie- und Gewerbeparks „Areal Böhler“ in Meerbusch an Jamestown. Beide Transaktionen fanden bereits im 1. Quartal statt. Zu den größeren Verkäufen im 2. Quartal gehört der Verkauf eines projektierten Logistik-Campus in Hannover an AEW und der Verkauf des Coreport Leipzig II in Schkeuditz an Values Real Estate.
Hotelverkäufe verbuchten einen Umsatzrückgang von 45 Prozent gegenüber dem Vorjahres-Vergleichszeitraum auf 330 Mio. Euro (Anteil von 4 Prozent). Im Sektor „Sonstige“, der mit 3 Mrd. Euro (minus 45 Prozent) den größten Anteil am Transaktionsumsatz ausmacht, dominierten die Verkäufe von Entwicklungsgrundstücken mit circa 1,2 Mrd. Euro.
Alexander Kropf, Head of Capital Markets Germany bei Cushman & Wakefield, fasst zusammen: „Core-Objekte haben ihre Pole Position bei den Investoren verloren. Sie müssen sich wieder an alternativen renditestärkeren Anlagen messen lassen. Investoren fokussieren daher fast ausschließlich auf Core-plus, Value add- und opportunistische Anlagen. Hier erwarten wir eine spürbare Belebung des Transaktionsgeschehens zum Jahresende.“
Portfoliovolumen bleibt niedrig - internationale Anlegerhalten sich zurück
Die Anzahl und Größe von Portfoliotransaktionen blieben im 1. Halbjahr überschaubar. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sank ihr Transaktionsvolumen um 87 Prozent auf circa 1,4 Mrd. Euro und damit auf den niedrigsten Halbjahreswert seit 2009. Nur drei Deals lagen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich, darunter die Anteilserhöhung der Deutschen Euroshop an fünf Shopping Centern in Deutschland und der Erwerb eines 20-prozentigen Anteils an acht Handelsobjekten durch Signa. Ausländisches Kapital war im 1. Halbjahr 2023 mit 34 Prozent engagiert und liegt damit deutlich unter dem mehr als 50-prozentigen Anteil der zurückliegenden fünf Jahre.
Renditen stabil für innerstädtische Geschäftshäuser und Logistik – weiter steigend für Büroobjekte
Der im 2. Quartal 2022 durch die Zinswende ausgelöste Renditeanstieg für Spitzenobjekte hat sich im 2. Quartal 2023 für Büroobjekte unvermindert fortgesetzt. Von Ende März bis Ende Juni 2023 stieg der Mittelwert der jeweiligen Spitzenwerte in den Top-7-Märkten um 21 Basispunkte auf nun 4,04 Prozent. Unverändert gegenüber dem 1. Quartal 2023 blieben dagegen die Spitzenrenditen für innerstädtische Geschäftshäuser (Mittelwert von 3,90 Prozent in den Top-7-Märkten) und für Logistikimmobilien (4,15 Prozent in jedem der Top-7-Märkte).
München ist mit einer Spitzenrendite von 3,70 Prozent der teuerste Büromarkt, gefolgt von Berlin und Frankfurt mit jeweils 3,95 Prozent. Hamburg liegt aktuell bei 4,00 Prozent; auf deutlich höhere Werte kommen Stuttgart (4,15 Prozent), Düsseldorf und Köln (jeweils 4,25 Prozent).
Berlin umsatzstärkster Top-7-Markt
In den Top-7-Märkten wurden im 1. Halbjahr rund 4,8 Mrd. Euro investiert, was einem Anteil von 49 Prozent am deutschen Gesamttransaktionsvolumen entspricht. Der Rückgang des Umsatzes gegenüber dem Vorjahreszeitraum (minus 67 Prozent) zeigte sich in den Top-7-Märkten etwas stärker als in den Regionen außerhalb (minus 62 Prozent).
Berlin führt mit einem Umsatz von rund 2,1 Mrd. Euro mit großem Vorsprung das Ranking vor dem zweitplatzierten München (690 Mio. Euro) an. Düsseldorf steht mit 545 Mio. Euro auf dem dritten Rang. Hamburg (450 Mio. Euro) und Stuttgart (435 Mio. Euro) konnten jeweils mehr als 400 Mio. Euro verzeichnen, während Frankfurt mit 365 Mio. Euro unter dieser Schwelle liegt. Köln bildet mit 195 Mio. Euro das Schlusslicht. Alle Märkte verzeichneten im Vergleich zum Vorjahresergebnis Umsatzeinbußen, Stuttgart (minus 37 Prozent) und Berlin (minus 44 Prozent) die geringsten, Frankfurt mit minus 89 Prozent die kräftigsten.
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