Hotellerie
Der alpine Hotelimmobilienmarkt zeigt sich laut dem aktuellen „Marktwertreport 2026 von alpinen Hotels“ der Prodinger Tourismusberatung weiterhin stabil, obwohl das operative Geschäft von steigenden Kosten und schmalen Margen geprägt ist. Die Ferienhotellerie profitiert dem Bericht zufolge kurzfristig vor allem von einem stabileren Zinsumfeld, während strukturelle Herausforderungen bestehen bleiben.
Gesunkenes Zinsniveau belebt Transaktionen
Ein wesentlicher Stützpfeiler für den Markt ist der Rückgang der Finanzierungskosten. Der 3-Monats-Euribor hat sich seit 2024 um 1,9 Prozentpunkte verringert, was dem Hotelimmobilienmarkt neuen Schwung verleiht.
Thomas Reisenzahn, Geschäftsführer der Prodinger Tourismusberatung, erklärte dazu: „Das stabilere Zinsumfeld gibt der Branche kurzfristig Luft“. Er wies jedoch darauf hin, dass die Kapitalintensität vieler Betriebe hoch bleibe und notwendige Investitionen in Modernisierung und Nachhaltigkeit teuer seien.
Die Analyse dokumentiert ein wachsendes Interesse von institutionellen und privaten Investoren, insbesondere im Segment der 4- und 5-Stern-Hotellerie. Das Transaktionsvolumen wird voraussichtlich auch im Jahr 2026 leicht zunehmen. Dies wird vornehmlich durch familieninterne Betriebsübergaben, Nachfolgelösungen und bankengetriebene Verkäufe angetrieben.
Marktwerte stabil auf hohem Niveau
Trotz des operativen Kostendrucks stabilisieren sich die Marktwerte von Hotelimmobilien auf einem hohen Niveau.
Der durchschnittliche Marktwert pro 4-Sterne-Hotelzimmer (netto, inklusive Grundanteil und Einrichtung, aber ohne Investitionsstau) beträgt aktuell 227.200 Euro. Diese Zahl bezieht sich auf Referenzbetriebe mit einer Größe zwischen 60 und 70 Zimmern.
Die höchsten Basis-Transaktionsrichtwerte verzeichnen die folgenden Regionen:
Serfaus–Fiss–Ladis (323.400 Euro)
Kitzbühel (323.350 Euro)
Lech–Zürs / Warth–Schröcken (321.350 Euro)
Obwohl der Wert im Vergleich zum Vorjahr leicht zurückging, liegt er weiterhin über dem langjährigen Mittel. Die Prodinger-Analyse stellt fest, dass größere Betriebe aufgrund ihrer höheren Kapitalintensität geringere Werte pro Einheit aufweisen. Zudem sind die stillen Reserven vieler Häuser beträchtlich, doch die Liquidität bleibt gering, da diese Vermögenswerte erst bei einer Veräußerung realisiert werden können.
Ertragsdruck bleibt Achillesferse der Branche
Trotz der hohen Immobilienwerte schrumpfen die operativen Margen der Hotels. Steigende Lohn- und Energiekosten sowie zunehmender Wettbewerb beeinträchtigen die Ertragskraft der Betriebe.
Reisenzahn fasst die Diskrepanz zusammen: „Die Rentabilität vieler Betriebe steht in keinem Verhältnis mehr zu den gebundenen Vermögenswerten“. Um Investitionen und Rendite besser in Einklang zu bringen, sei die Entwicklung neuer Finanzierungs- und Betreibermodelle für ein nachhaltiges Geschäftsmodell notwendig.
Hotelimmobilien gewinnen als Anlageklasse an Attraktivität
Aufgrund stabil hoher Nächtigungszahlen und inflationsresistenter Werte gewinnen Hotelimmobilien als Anlageklasse wieder verstärkt an Interesse. Insbesondere institutionelle Anleger, Family Offices und internationale Investoren zeigen dem Report zufolge zunehmend Engagement in der Ferienhotellerie.
Abschließend merkte Thomas Reisenzahn an, dass die Ferienhotellerie ein sicherer Hafen bleibe – unter der Voraussetzung, dass Betriebsergebnisse und Tourismusprognosen positiv ausfallen.
