Ein Wechsel der Gesellschafter kann bei Hotelgesellschaften schnell zum Konflikt mit dem Verpächter führen. Doch allein die Übertragung von Anteilen an einer GmbH rechtfertigt nicht ohne Weiteres die Kündigung eines Pachtvertrags. Das zeigt ein Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (Az. 2 U 121/21).
Im konkreten Fall enthielt ein Pachtvertrag eine Klausel, nach der bei Unternehmen ein Wechsel des Inhabers oder eine Änderung der Rechtsform als Gebrauchsüberlassung gelten sollte. Dafür war eine schriftliche Einwilligung vorgesehen. Nachdem Anteile an der Pächter-GmbH übertragen worden waren, ohne den Verpächter zu informieren, kündigte dieser den Vertrag.
Das OLG Frankfurt hielt die Kündigung jedoch nicht für wirksam. Nach der Entscheidung hielt die verwendete Vertragsklausel der Kontrolle nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht stand. Das Gericht sah darin eine unangemessene Benachteiligung des Pächters.
Die Einschätzung von Frank Wilmesmeyer,
Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der Wilmesmeyer & Cie. Rechtsanwaltsgesellschaft
Urteil des OLG Frankfurt am Main (Az. 2 U 121/21)
Reine Standard-Klauseln, die jeden Gesellschafterwechsel pauschal als unzulässige Gebrauchsüberlassung werten, scheitern in der Regel an der AGB-Kontrolle (§ 307 BGB).
Kündigung des Pachtvertrages bei Gesellschafterwechsel möglich?
Wer einen Miet- oder Pachtvertrag mit einer GmbH schließt, muss mit einem Wechsel der Gesellschafter rechnen. Das untermauert die Rechtsprechung des OLG Frankfurt am Main (Az. 2 U 121/21) sehr deutlich.
Häufig versuchen Vermieter oder Verpächter, sich über sogenannte „Change-of-Control“-Klauseln abzusichern. Sie wollen kontrollieren, wer "hinter" dem Vertragspartner steht und die Fäden in der Hand hält.
Doch Vorsicht bei der Formulierung: Standard-Formulierungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) werden von Gerichten oft wegen des Verstoßes gegen AGB-Recht als unwirksam erklärt.
Der Fall beim OLG Frankfurt:
In einem Pachtvertrag hieß es pauschal: „Bei Firmen gilt ein Wechsel des Inhabers oder eine Änderung der Rechtsform als Gebrauchsüberlassung. Die Einwilligung soll schriftlich erfolgen.“
Als bei der Pächter-GmbH die Anteile übertragen wurden (ohne den Verpächter zu informieren), sprach dieser die Kündigung aus.
Das Urteil:
Die Kündigung war unwirksam. Das Gericht stellte klar, dass eine solche Klausel als AGB wegen unangemessener Benachteiligung (§ 307 BGB) unwirksam ist. Wer mit einer GmbH kontrahiert, weiß, dass sich deren Gesellschafterstruktur ändern kann. Ein pauschaler Zwang zur Zustimmung ohne berechtigtes Interesse schränkt den Pächter zu stark ein.
Checklist für die Praxis: Wann halten Change-of-Control-Klauseln stand?
Damit solche Klauseln im Gewerberaummiet- und Pachtrecht rechtssicher sind, sollten Vermieter, Verpächter und deren Berater folgende Punkte prüfen:
Keine pauschale Gleichsetzung: Ein Gesellschafterwechsel ist rechtlich keine "Gebrauchsüberlassung an Dritte" (da der Vertragspartner, die GmbH, identisch bleibt). Die Klausel muss den Gesellschafterwechsel explizit und präzise regeln. Dennoch wird gern die Change-of-Control-Klauseln bei der Klausel zur Untervermietung geregelt.
Wichtiger Grund erforderlich: Das Sonderkündigungsrecht oder die Verweigerung der Zustimmung darf nicht im freien Ermessen des Verpächters liegen. Es muss an einen wichtigen Grund gekoppelt sein (z. B. drohende Insolvenz des neuen Gesellschafters, Wegfall von nötigem Fachwissen, Konkurrenzschutz, Unterschreiten bestimmter Bonitätszahlen etc.).
Bagatellgrenzen beachten: Ein Wechsel von Kleinanlegern oder minimalen Anteilen (z. B. unter 25% oder 50%) darf kein Kündigungsrecht auslösen. Die Klausel sollte erst greifen, wenn sich die tatsächlichen Stimmrechts- oder Kontrollverhältnisse maßgeblich verändern.
Individuelle Vereinbarung bevorzugen: Am sichersten fahren Parteien, wenn die Change-of-Control-Klausel kein "Kleingedrucktes" (AGB) ist, sondern als echte Individualvereinbarung im Vertrag detailliert ausgehandelt und dokumentiert wird.
Fazit für die Praxis:
Gewerbliche Miet- und Pachtverträge brauchen maßgeschneiderte Klauseln statt Copy-Paste-Muster. Wer hier patzt, verliert im Ernstfall sein Kündigungsrecht.
Frank Wilmesmeyer berät und vertritt bundesweit Unternehmen, insbesondere Hotelbetreiber, Investoren und Projektentwickler im Hotelrecht und Immobilienrecht. Als Gründer und geschäftsführender Gesellschafter der Wilmesmeyer & Cie. Rechtsanwaltsgesellschaft ist er seit über zwei Jahrzehnten auf die rechtlichen Fragestellungen der Hotellerie und Immobilienwirtschaft spezialisiert.
Die Kanzlei bietet maßgeschneiderte rechtliche Beratung für eine rechtssichere Betriebsführung sowie bei Transaktionen und Pachtverträgen.
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