Tourismus
Die Regierung der Kanarischen Inseln hat eine neue Regelung für die Ferienvermietung eingeführt, die für Unsicherheit auf den Immobilienmärkten des südlichen Gran Canaria sorgt. Das Gesetz beinhaltet ein fünfjähriges Moratorium für die Genehmigung neuer touristischer Apartments und überträgt lokalen Gemeindeverwaltungen weitreichende Kontrollbefugnisse. Diese politische Neuausrichtung stellt eine direkte Herausforderung für die Strategie von Investmentfonds dar, die auf den Erwerb von Immobilien zur touristischen Vermietung setzen.
Fünfjähriger Stopp für neue Lizenzen
Die einschneidendste Maßnahme ist das auf fünf Jahre angesetzte Moratorium für die Erteilung neuer Lizenzen zur Vermarktung von Ferienwohnungen (VV-Lizenzen) über Plattformen wie Airbnb.com oder Booking.com. Während dieser Zeit ist die Fähigkeit von Investoren, ihre Portfolios an Ferienunterkünften zu erweitern, eingefroren. Ausgenommen sind lediglich bereits registrierte Objekte.
Es wird erwartet, dass der Wert bereits zugelassener Apartments, sogenannter „Bestandsimmobilien“, deutlich steigen wird, da ihre Lizenzen zu einem knappen und stark regulierten Gut werden. Im Gegensatz dazu dürfte der Wert nicht registrierter oder neu gebauter Immobilien, die für kurzfristige Vermietung vorgesehen sind, sinken, da eine Monetarisierung nach dem Tourismusmodell nicht möglich ist.
Unsicherheit bei Lizenzübertragbarkeit und lokale Kontrollen
Ein weiterer potenzieller Rückschlag ist das mögliche Verbot der Übertragung von Ferienvermietungslizenzen bei Verkauf oder Vererbung. Sollte diese Bestimmung bestehen bleiben, könnten Investoren die Lizenz beim Verkauf des Objekts nicht monetarisieren, was den langfristigen Wert ihrer Tourismusinvestitionen stark mindern würde.
Die neue Gesetzgebung delegiert die Entscheidungsfindung über Standort und Dichte der Ferienvermietung an die Gemeinden. Für Gebiete wie das südliche Gran Canaria müssen diese einen spezifischen Plan verabschieden. Diese Dezentralisierung des Regulierungsrisikos verkompliziert Investitionen, da Akteure nun mit potenziell unterschiedlichen lokalen Vorschriften rechnen müssen.
Harte Obergrenzen und Angebotsverknappung
Das Gesetz sieht eine strikte Obergrenze vor, die maximal 10 Prozent der gesamten bewohnbaren Fläche für touristische Nutzung erlaubt (auf kleineren Inseln 20 Prozent). In stark nachgefragten Regionen wie dem Süden Gran Canarias oder auf Teneriffa wird dieses Limit als eine praktisch unüberwindbare Wachstumsgrenze für die Zukunft angesehen.
Zudem wird Investoren eine wichtige Quelle für neue Objekte entzogen: Das Verbot der Umwandlung von Geschäftsräumen und Neubauten (innerhalb der ersten zehn Jahre) in touristische Unterkünfte.
Intervention zum Schutz des Wohnungsmarkts
Die kanarische Regierung reagiert mit dieser massiven regulatorischen Intervention auf den Wunsch, den Wohnungsmarkt zu schützen und den Bevölkerungsdruck zu kontrollieren. Betreiber touristischer Vermietungen und Private-Equity-Fonds sehen sich mit einem regulativen Umfeld konfrontiert, das als feindlich beschrieben wird. Die langfristige Planung ist mit großer Unsicherheit behaftet, und der Wert der Vermögenswerte hängt nun von den veränderlichen Entscheidungen der lokalen Behörden ab.
