Hotellerie
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat im Jahr 2025 eine signifikante Belebung erfahren. Nach aktuellen Daten marktführender Immobiliendienstleister stieg das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr spürbar an und erreichte einen Wert zwischen 1,66 und 1,84 Milliarden Euro. Damit wurde erstmals seit dem Jahr 2022 wieder der Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre übertroffen. Besonders ein starkes Abschlussquartal mit 23 Transaktionen trug zu diesem Ergebnis bei. Der Anteil von Hotelimmobilien am gesamten gewerblichen Investmentmarkt erhöhte sich dabei auf sieben Prozent.
Stabilisierung der Marktfaktoren
Experten sehen in der Entwicklung des Jahres 2025 eine Rückkehr zu verlässlichen Bewertungsgrundlagen. „Wir sehen eine klare Stabilisierung der Faktoren und eine sich annähernde Rückkehr zu verlässlichen Bewertungsgrundlagen. Besonders gefragt waren Core-Produkte mit belastbaren Betreiberkonzepten, idealerweise Direct-Leases sowie Objekte mit sehr guter Gebäudesubstanz, langlaufenden Pachtverträgen und strategisch resilienten Lagen“, erklärt Sebastian Hoffmann, Associate Director Hotel bei Colliers.
Stefan Giesemann, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group, bilanziert die Lage ähnlich positiv: „Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat 2025 mit einem Volumen von 1,84 Milliarden Euro seine Attraktivität und Stabilität unter Beweis gestellt. Der starke Anstieg gegenüber dem Vorjahr zeigt das wachsende Vertrauen der Investoren in Deutschland als attraktiven Hotelinvestitionsmarkt – bemerkenswert ist dabei das hohe Engagement ausländischer Käufer, die über die Hälfte des Transaktionsvolumens ausmachten.“
Dominanz von Einzeltransaktionen und Großprojekten
Die Marktstruktur im vergangenen Jahr war maßgeblich von Einzeltransaktionen geprägt. Diese machten rund drei Viertel des Gesamtvolumens aus. Ein zentraler Treiber waren großvolumige Verkäufe in den Metropolen. Die bundesweit größte Transaktion betraf das Motel One Upper West in Berlin, das für 450 Millionen Euro den Besitzer wechselte. Ebenfalls bedeutend war der Verkauf des Mandarin Oriental in München für rund 150 Millionen Euro an einen Investor aus den Vereinigten Arabischen Emiraten.
Im Bereich der Portfoliodeals stach das sogenannte Keystone-Paket hervor, bei dem 17 Hotels der Marken Ibis und Mercure an die Gruppe Event Hotels veräußert wurden. Auch der Einstieg von Finanzinvestoren in Entwicklungsgesellschaften sowie die Übernahme von Hostel-Plattformen belebten das Segment der Paketverkäufe.
München und Berlin als wichtigste Standorte
Die regionalen Schwerpunkte der Investitionen lagen weiterhin in den A-Städten. München, Berlin und Köln führten das Ranking der Standorte an. In Köln sorgten insbesondere zwei Verkäufe im vierten Quartal für Aufmerksamkeit: Die Übertragung des Motel One und des Adina Köln Messe sowie der Erwerb des Objektes Gerling Garden inklusive des Hotels The Circle durch die Deka Immobilien. Die durchschnittliche Größe einer Transaktion stieg über alle Segmente hinweg auf knapp 29 Millionen Euro an.
Käufergruppen und Risikoklassen im Wandel
Bei den Akteuren am Markt zeigte sich ein vielfältiges Bild. Vermögende Privatpersonen und Family Offices stellten mit einem Anteil von 29 Prozent die aktivste Käufergruppe dar. Hinsichtlich der Risikoklassen dominierte das Value-add-Segment, also Immobilien mit Aufwertungspotenzial, mit über der Hälfte des Volumens. Laut Stefan Giesemann steht der Markt erst am Anfang einer neuen Entwicklung: „Wir stehen noch am Anfang dieses neuen Zyklus und Hotels bleiben eine der gefragtesten Assetklassen im deutschen Investmentmarkt. Das Preisniveau zeigt sich stabil, eine Renditekompression ist nur im Falle einer spürbaren Leitzinsveränderung zu erwarten.“
Potenziale durch Umnutzungen und Ausblick
Für das Jahr 2026 wird mit einer weiteren Steigerung der Dynamik gerechnet. Prognosen gehen davon aus, dass das Transaktionsvolumen die Marke von zwei Milliarden Euro durchbrechen könnte. Sebastian Hoffmann sieht hierbei eine wichtige Grundlage in den Abschlüssen des Vorjahres: „Die in 2025 erfolgten Transaktionen stellen nun eine wichtige und in den letzten Jahren fehlende Vergleichsgrundlage für den weiteren Aufschwung im Transaktionsmarkt dar.“
Ein zentrales Thema bleibt dabei die Umnutzung von Büroflächen in Hotelbetriebe. Hoffmann ergänzt dazu: „Umnutzungen, insbesondere von Büroflächen zu Hotels, bleiben ein zentrales Wachstumsfeld, bieten erhebliches Potenzial für Investoren und Betreiber und bleiben weiterhin die komplexeste Herausforderung in der Umsetzung.
