Im bisherigen Jahresverlauf wurden in Deutschland fast 1,4 Milliarden Euro in Hotelimmobilien investiert. Das ist das niedrigste Volumen seit 2013. Grund hierfür sei laut Colliers vor allem das schwache erste Halbjahr.
In den Monaten Juli bis September flossen über 573 Millionen Euro in Hotelimmobilien, womit dieses zurückliegenden Quartal das zweitstärkste seit dem Ausbruch der Covid-19 Pandemie war: größere Transaktionen haben für den Anstieg gesorgt. Der Anteil der Assetklasse Hotel am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen liegt weiter stabil bei 3 Prozent. Vor der Covid-19-Pandemie lag der Anteil in der Regel bei rund 6 Prozent.
René Schappner, Head of Hotel bei Colliers: „Angesichts eines durchaus unsicheren und schwierigen Transaktionsumfelds, insbesondere für Hotelimmobilien, ist ein Transaktionsvolumen von 573 Millionen Euro ein solides Ergebnis. Grund dafür ist zum einen die generell positive Einschätzung für Hotelinvestments, die am anhaltenden Anstieg des Reiseaufkommens und der guten Auslastungsquoten und der hohen Durchschnittspreise der Hotels liegt."
"Zum anderen hat sich die wirtschaftliche Situation und Bonität vieler Betreiber weiter stabilisiert oder wurde durch zu erwartende Beteiligungen verstärkt. Diese positiven Aspekte bilden das Fundament für den Hotelinvestmentmarkt und wirken den negativen Faktoren in Form von gestiegenen Finanzierungskosten und sowohl makroökonomischen als auch geopolitischen Unsicherheiten entgegen. Die positiven Aspekte können die negativen aber nur bedingt kompensieren. Hinter den zuletzt erfolgreich abgeschlossenen Transaktionen stehen in der Regel sehr lange Transaktionsprozesse, sodass der ausschließliche Blick auf die Transaktionsvolumina der letzten Monate nicht das ganze Bild zeigt. Insgesamt ist die Aktivität derzeit verhalten und es werden weniger Prozesse gestartet.“
Weitere Renditeanstiege zu beobachten
Die Bruttoanfangsrenditen von Hotelinvestitionen sind weiter angestiegen. Die durchschnittliche Bruttospitzenrendite betrug Ende September 2022 4,40 Prozent. Seit Anfang des Jahres ist sie dementsprechend um 40 Basispunkte gestiegen. Das entspricht ungefähr dem Anstieg in den Assetklassen Büro sowie Industrie und Logistik.
„Im dritten Quartal haben wir einen erneuten Renditeanstieg infolge der gestiegenen Finanzierungskosten und Renditen am Anleihenmarkt registriert. Investoren kalkulieren derzeit mindestens mit einer Bruttoanfangsrendite von 4,25 Prozent. Insgesamt hat sich der Renditespread zwischen den einzelnen TOP-7-Standorten im Jahresverlauf verringert. Die höchste Spitzenrendite wird mit 4,65 Prozent in Düsseldorf erzielt, die niedrigste mit 4,25 Prozent in Frankfurt, Hamburg und München“, konkretisiert Schappner.
Ausblick: Value-Add-Produkt gefragt, aber keine Jahresendrally erwartet
Im bisherigen Jahresverlauf hat sich der Anteil an Value-Add-Transaktionen pro Quartal kontinuierlich verringert, liegt mit insgesamt rund 15 Prozent Anteil am bisherigen Transaktionsvolumen aber noch deutlich über dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Der Anteil an Core-Investitionen hingegen stieg zuletzt an und macht rund 41 Prozent des bisherigen Investitionsvolumen aus.
Schappner führt aus: „Die Nachfrage nach Value-Add-Objekten ist zuletzt gestiegen, allerdings wird derzeit in diesem Segment weniger angeboten als nachgefragt wird und die allgemeine Aktivität ist derzeit nicht sonderlich hoch. Hotelinvestitionen finden seit zweieinhalb Jahren unter erschwerten Bedingungen statt und sowohl Käufer als auch Verkäufer finden sich zwangsläufig in teils langwierigen Prozessen wider. Es hat sich aber ebenfalls gezeigt, dass der Hotelinvestmentmarkt auch unter schwierigen Bedingungen funktioniert und liquide ist."
"Das grundsätzliche Interesse seitens der Investoren an der Assetklasse ist weiterhin gegeben. Viele Betreiber sind nach wie vor europaweit auf Expansionskurs, vor allem mit Lifestyle-Konzepten. Nichtsdestotrotz wird vor allem das schwierige Finanzierungsumfeld Transaktionen im vierten Quartal erschweren. Hinzu kommt das sich eintrübende konjunkturelle Umfeld und steigende Inflation, die das Reiseverhalten negativ beeinflussen können. Entsprechend rechnen wir nicht mit einer Jahresendrally wie im vergangenen Jahr. Dennoch ist ein Transaktionsvolumen von rund 2 Milliarden Euro zum Jahresende möglich.“
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