Hotellerie
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat im dritten Quartal kräftig Fahrt aufgenommen und mit rund 470 Millionen Euro das Volumen des gesamten ersten Halbjahrs von rund 430 Millionen Euro übertroffen. Mit nun insgesamt 900 Millionen Euro liegt das Transaktionsvolumen 59 Prozent über dem Vergleichswert des Vorjahres. Grund für den Aufschwung sind 17 Einzeltransaktionen und ein Portfoliodeal zwischen Juli und September, sodass das Jahr bislang auf 32 Transaktionen kommt – 29 Einzelobjekte und drei Portfolios.
Cushman & Wakefield, eines der größten Immobilienberatungsunternehmen weltweit, verzeichnete von Januar bis September 2024 ein Transaktionsvolumen im deutschen Hotelsegment von insgesamt 940 Millionen Euro. Das entspricht einem Zuwachs von 114 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Das Transaktionsvolumen notierte aber trotzdem noch rund 54 Prozent unter dem 10-Jahresdurchschnitt der jeweils ersten drei Quartale.
Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group: „Wir gehen davon aus, dass die Dynamik aus dem dritten Quartal vorerst anhalten wird, denn derzeit ist viel Produkt im Markt, was sich auch in der Bilanz des vierten Quartals sowie einem guten Start ins Jahr 2025 niederschlagen sollte. Ein Grund dafür sind bessere Finanzierungskonditionen und mehr Liquidität durch die Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank. Zudem bieten abgeschlossene Transaktionen den Investoren mehr Transparenz, schaffen Vertrauen und vereinfachen die Preisfindung.“
Christine Mayer, Head of Hotel Valuation Germany & Austria bei Cushman & Wakefield, zu den Aussichten für den Investmentmarkt: „Betreiberfreie Verkäufe beziehungsweise Betriebsübernahmen durch Owner-Operator prägen weiterhin den Transaktionsmarkt. Ein Anziehen der Transaktionsaktivität ist spürbar, wenngleich immer noch auf verhaltenem Niveau. Internationale Investoren waren im 3. Quartal prägend und zeigen das Vertrauen in den deutschen Markt. Dabei fand der Großteil der Transaktionen außerhalb der Top-7-Märkte statt.“
Die drei Portfolio-Transaktionen des bisherigen Jahres sind:
Der Verkauf von 30 ibis und ibis budget Hotels mit rund 2.300 Zimmern in Deutschland durch AccorInvest an den britischen Private Equity Investor BC Partners. Der betreiberfreie Verkauf wurde im zweiten Quartal 2024 durch JLL begleitet und das Portfolio mit Abschluss an den neuen Betreiber B&B verpachtet.
Der zweitgrößte Portfoliokauf umfasste im zweiten Quartal vier B&B Hotels in Berlin, Köln, Koblenz und Oberhausen für den Budget Fonds des institutionellen Investors, Art-Invest. Verkäuferin des Portfolios war Covivio, die durch JLL beraten wurde.
Im dritten Quartal kam die Portfoliotransaktion von drei Mercure Hotels in Hamm, Hagen und Lüdenscheid hinzu. Hier verkaufte der Private-Equity-Investor Extendam an den Betreiber Somnoo Hotels.
Zu den größten Einzel-Abschlüssen im 3. Quartal 2024 zählten unter anderem
Der Verkauf des 280 Zimmer umfassenden Roomers Hotels, Autograph Collection in München an Elliott Investment Management. Verkäufer war WP Carey. Elliot Investment Management hat zudem das Max-Brown Hotel in Berlin übernommen.
Die Veräußerung des Femina Palais in Berlin an Vivion. Das ehemalige Ellington Hotel in der Nürnberger Straße wurde aus der Signa-Insolvenz verkauft.
Zudem konnte die Noordkant Investment Partners mit dem Erwerb des A-ROSA Collection Hotel Cêres am Meer in Binz auf Rügen die erste Akquisition für ihren neuaufgelegten Spezial-AIF für Ferien- und Stadthotels in touristischen Lagen umsetzen.
Die aktivste Käufergruppe im bisherigen Jahresverlauf waren Private-Equity-Investoren mit einem Anteil von 34 Prozent vor Privatinvestoren (High-Networth-Individuals) mit 24 Prozent. Dahinter folgen Hotelbetreiber mit 18 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen.
Ausländische Investoren waren bis Ende des dritten Quartals mit 60 Prozent als aktivste Käufergruppe. Dabei waren sie hauptsächlich für größere Volumina verantwortlich, indem sie bei elf Deals 536 Millionen Euro investierten.
Investoren setzen zu fast drei Vierteln auf Value-Add-Produkte
Zugleich zeigten sich die Investoren alles andere als risikoscheu und investierten mit 668 Mio. Euro bei 17 Transaktionen rund 74 Prozent in Value-Add. Dahinter folgt Core mit einem Anteil von 202 Mio. Euro verteilt auf 14 Transaktionen, was 22 Prozent des Volumens entspricht.
„Mit den zunehmend besseren Finanzierungsbedingungen werden wir auch wieder mehr Core-Investoren auf dem Markt sehen. Zugleich wird die geringe Zahl an neuen Projektentwicklungen weiterhin die Umnutzung von Bestandobjekten fördern und damit den Anteil von Value Add Investitionen hochhalten. Ein weiterer Trend, der zunächst anhalten wird, ist der überwiegende Anteil von vermehrt international aktivem Kapital“, blickt Heidi Schmidtke voraus.
