Hotellerie
Der Hotelimmobilienspezialist Christie & Co hat einen neuen Marktbericht veröffentlicht, der die Hotelstandorte Starnberger See und Tegernsee in Südbayern gegenüberstellt. Die Analyse beleuchtet strukturelle Unterschiede bei Angebot, Nachfrage und Investorendynamik, um die jeweilige Standortattraktivität für Investoren und Betreiber besser einschätzbar zu machen. Beide oberbayerischen Seen zählen zu den bekanntesten Destinationen Süddeutschlands, ziehen ein anspruchsvolles Publikum an und verfügen über eine traditionsreiche Hotellerie.
Verschiedene Strukturen beim Hotelangebot
Die Hotellandschaften der beiden bayerischen Seen weisen deutliche strukturelle Differenzen auf. Am Tegernsee ist die Zahl der Betriebe mit 134 im Jahr 2024 deutlich höher als am Starnberger See mit 55 Betrieben. Dies bedeutet, dass am Starnberger See nur knapp über 40 Prozent der Beherbergungsbetriebe im Vergleich zum Tegernsee existieren.
Allerdings ist die durchschnittliche Größe der Betriebe am Starnberger See mit 66 Betten pro Haus signifikant größer als am Tegernsee mit durchschnittlich 41 Betten pro Haus. Trotz der geringeren Betriebszahl verfügt der Starnberger See aufgrund der größeren Bettenkapazitäten pro Betrieb insgesamt über zwei Drittel des gesamten Bettenangebots vom Tegernsee (3.661 Betten gegenüber 5.497 Betten im Jahr 2024).
Obwohl die Betriebe am Starnberger See im Durchschnitt größer sind, scheint der Tegernsee eine ausgeprägtere touristische Infrastruktur sowie einen höheren Grad an Professionalisierung aufzuweisen. Dies äußert sich unter anderem in der Präsenz markengebundener Betriebe und einer stärkeren internationalen touristischen Positionierung.
Aktuelle Projekte in der Pipeline unterstreichen die laufenden Qualitätsinvestitionen in beiden Regionen: Am Starnberger See ist die geplante Renovierung und der Hotelneubau des Schlossguts Oberambach relevant. Am Tegernsee ist die geplante Eröffnung des Projekts „Seegut am Tegernsee“ um das Jahr 2028 von Bedeutung.
Nachfrage: Höhere Auslastung am Starnberger See
Beide Destinationen verzeichnen eine starke Nachfrage. Im Jahr 2024 wurden am Tegernsee insgesamt 839.778 Übernachtungen gezählt, während der Starnberger See 759.271 Übernachtungen erreichte. Obwohl das Bettenangebot am Tegernsee um 50 Prozent über dem des Starnberger Sees liegt, verzeichneten die Betriebe dort nur ungefähr 10 Prozent mehr Übernachtungen pro Jahr.
Dies führt dazu, dass die Bettenauslastung der Hotels am Starnberger See in den letzten Jahren deutlich positiver ausfiel. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer lag am Starnberger See mit 3,3 Tagen über dem Wert am Tegernsee, der 2,9 Tage betrug.
Während an beiden Seen der Inlandstourismus dominiert, ist am Tegernsee ein höherer Anteil internationaler Gäste feststellbar. Diese internationalen Gäste kommen in erster Linie aus Österreich, der Schweiz, den USA, den Niederlanden und Großbritannien.
Die stärkere Saisonalität am Tegernsee reflektiert den hohen Anteil freizeittouristischer Nachfrage. Am Starnberger See hingegen wirkt die Nähe zu München dämpfend auf saisonale Schwankungen. Messen und Events in der Landeshauptstadt generieren dort zusätzliche, ganzjährig relevante Nachfrage.
Investorenfokus: Modernisierung versus Professionalisierung
Der Starnberger See zeichnet sich durch starke Beständigkeit, hohe Qualität und eine gewachsene regionale Prägung der Hotellerie aus. Das Angebot ist kleiner und weniger dicht, was den Markt exklusiver macht und die Konkurrenzsituation entspannt. Der Standort profitiert von stabiler Freizeit- und Wochenendnachfrage dank der Nähe zu München. Für Investoren ergeben sich Chancen in Modernisierung, Repositionierung und selektiver Neuentwicklung, gestützt durch hohe Kaufkraft und ein begrenztes Angebot.
Die Hotellerie am Tegernsee ist touristisch geprägt und entwickelt sich zunehmend im Premium- und Boutique-Segment. Der Markt ist deutlich größer strukturiert und weist eine breitere Hotelvielfalt auf, inklusive namhafter Markenhotels. Der Tegernsee verfügt über eine ganzjährige Attraktivität durch Sommer- und Wintertourismus, die Nähe zu den Bergen sowie ein ausgeprägtes Wellness-Angebot, was die Auslastungen zusätzlich stabilisiert. Hotelprojektentwicklungen in der Region sollen den Standort nachhaltig aufwerten und zusätzliche Gäste- sowie Kaufkraftpotenziale schaffen.
Michelle Rupp, Analyst Investment & Letting bei Christie & Co, erklärt: „Unser aktueller Report zeigt, dass beide Regionen weiterhin stark nachgefragt werden – der Starnberger See durch seine Nähe zu München und die bestehende Exklusivität der Hotellerie, der Tegernsee durch seine größere Angebotsbreite und internationale Gästeprofile“.
