Hotelmarkt Report NRW 2019 veröffentlicht: Köln zieht allen davon

Welche Großstädte Nordrhein-Westfalens bieten Investoren in der Hotelbranche die besten Perspektiven? Diese Frage beantwortet seit 2015 der alle zwei Jahre veröffentlichte „Hotelmarkt Report NRW“, in dem aktuelle Marktbedingungen analysiert werden und in ein Ranking der 15 wichtigsten Destinationen münden. Jetzt liegt die Ausgabe 2019 vor -  mit einem eindeutigen Gewinner: Köln hat sich an der Spitze der aussichtsreichsten Hotelmärkte abgesetzt und verdient sich die erstmals in der Historie des Reports vergebene Bewertung „Dreifach-Plus“. Aachen und Mönchengladbach können sich ebenfalls nach vorne arbeiten, während Düsseldorf, Dortmund, Oberhausen und Wuppertal zurückfallen. 

Autor der Untersuchung ist das Team der bundesweit tätigen Schollen Hotelentwicklung GmbH. Die Experten haben dafür Marktdaten aus den 15 Städten mit eigenen Analysen kombiniert und die Resultate im von ihnen entwickelten Bewertungssystem - dem so genannten „Schollen-Scoring“ - abgebildet. Wichtig: Im Fokus der Untersuchung steht dabei ausschließlich das Segment der Hotels und Hotels garnis, weil es den jeweils für Investoren relevanten Teil des Beherbergungsmarktes darstellt. 

Fünf Bewertungs-Kategorien, sieben Scoring-Stufen

Das „Schollen-Scoring“ bewertet den Hotelmarkt einer Stadt in fünf Kategorien. Sie bilden das Volumen und das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, das Preisniveau, die Wettbewerbssituation, den Makrostandort und die Zukunftsaussichten ab. Teilaspekte und Gesamtbewertung ordnet das Ranking dann auf einer Skala von „Dreifach-Plus“ über „Neutral“ bis Dreifach-Minus ein, die am deutschen Gesamtmarkt orientiert wurde und damit auch bundesweite Aussagekraft hat. Aus diesem Grund erreichte in den ersten beiden Ausgaben des „Hotelmarkt Reports NRW“ auch keine Destination die Extremwerte am oberen oder unteren Ende der Skala. Das hat sich 2019 dank der außerordentlichen Potenziale des Hotelmarktes in Köln geändert.

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Nordrhein-Westfalens Anziehungskraft ist ungebrochen

Die landesweiten Rahmenbedingungen für die Hotellerie in den untersuchten Städten haben sich zuletzt weiter positiv entwickelt: Die 2017 mit 51,52 Millionen Übernachtungen gesetzte Rekordmarke für den gesamten Beherbergungsmarkt im Land wurde 2018 mit 51,93 Millionen noch einmal übertroffen. Es handelt sich um den neunten Höchstwert in Serie, unter dem Strich steht ein Übernachtungsplus von 25 % im Vergleich zu 2008. Im selben Zeitraum stieg die Bettenanzahl im Verhältnis wesentlich langsamer. Folge: Die Beherbergungsbetriebe in NRW, unter denen die Hotels und Hotels garnis 67 % der Betten stellen, konnten ihre Auslastung signifikant steigern.

Die Anziehungskraft Nordrhein-Westfalens als Ziel für Urlaubs- und Geschäftsreisende ist damit ungebrochen. Als Herausforderung sehen die Schollen-Experten in dieser Hinsicht allerdings die Fragezeichen hinter der Entwicklung des Wirtschaftsstandortes NRW, den Nachholbedarf bei der Verkehrsinfrastruktur und den möglichen „Brexit“. Großbritannien gehört nach den Niederlanden immerhin zu den relevantesten internationalen Quellmärkten für Hotellerie im bevölkerungsreichsten Bundesland.

Köln mit erstmals vergebenem „Dreifach-Plus“

Traditionell fällt im „Hotelmarkt Report NRW“ der Blick immer zuerst auf Köln und Düsseldorf. Grund: Die rheinischen Nachbarn generieren zusammen mehr als die Hälfte des Übernachtungsvolumens der 15 untersuchten Städte und gehören bundesweit zu den sechs wichtigsten deutschen Hotel-Destinationen. Im Schollen-Scoring lagen beide in den früheren Untersuchungen auch noch mit einem „Doppel-Plus“ auf relativer Augenhöhe an der Spitze des Rankings. Passend dazu belegen die Schwergewichte auch 2019 weiter in fast allen untersuchten Einzelparametern die ersten Plätze. Dennoch ist die Bewertungs-Schere deutlich auseinandergegangen: Köln verdient sich 2019 nach Einschätzung der Experten erstmals das bisher noch nie vergebene „Dreifach-Plus“, Düsseldorf wird dagegen auf „Einfach Plus“ herabgestuft.

Perspektiven für Investoren in der Domstadt besser denn je

Ausschlaggebend für die Aufwertung der Domstadt ist die Tatsache, dass sich ihr Hotelmarkt für Investoren attraktiver denn je präsentiert. Das Fundament dafür bildet die weiter von Rekord zu Rekord eilende Übernachtungszahl, die 2018 mit einem weiteren Plus von 0,7 % den Bestwert von 6,28 Millionen Gesamtübernachtungen erreichte. Im Zehn-Jahres-Vergleich steht hier ein Zuwachs von mehr als 45 % zu Buche. Das Bettenangebot ist gleichzeitig deutlich langsamer gewachsen, so dass sich die Hoteliers in Köln über die mit 52,3 % beste Bettenauslastung der Top-15-Destinationen freuen können. 

Zum Vergleich: Der Durchschnitt aller Städte liegt gerade einmal bei gut 45 %. Hinzu kommt, dass Köln durch seine Attraktivität als touristisches Ziel auch Schwankungen im Geschäftsreiseverkehr gut kompensieren kann. Diese insgesamt besonders günstigen Marktbedingungen werden nach Einschätzung der Schollen-Experten auch auf Sicht noch Bestand haben: Sie rechnen mit Blick auf die in der Pipeline befindlichen Projekte bis 2022 mit einem mittelfristigen Bettenzuwachs von rund 10 %, der von der Dynamik auf der Nachfrageseite weiter übertroffen wird. Damit bleibt Köln als einer der Top-Hotelmärkte in Deutschland ein Primärziel für Investoren und Betreiber, die hier unter noch immer moderatem Wettbewerbsdruck ihre Chancen suchen können. Daher rechnen die Autoren auch mit einer wachsenden Zahl von Hotelentwicklungen in der Domstadt.

Betten-Boom in Düsseldorf führt zu überhitztem Markt

Ganz anders als beim rheinischen Rivalen hat sich die Situation in Düsseldorf entwickelt. Zwar steuerte die Landeshauptstadt 2018 bei den Übernachtungen mit 4,98 Millionen, von denen 98 % auf den Hotelmarkt entfielen, ebenfalls auf Rekordkurs. Gleichzeitig erreicht aber die Ausweitung des Bettenangebots eine kritische Größenordnung: Von 2017 auf 2018 stiegen die Zimmerkapazitäten bereits um 8 %, innerhalb der nächsten fünf Jahre sollen weitere 24 Hotelprojekte realisiert werden.

Sie bringen zusammen knapp 6.200 neue Zimmer an den Markt - eine Ausweitung um 38 %, die nach Einschätzung der Schollen-Experten den Wettbewerb deutlich verschärfen und spürbare Auswirkungen auf Belegung und gegebenenfalls auch Zimmerpreise haben wird. „Entsprechend schwierig und risikobehaftet schätzen wir die Marktsituation für neue Hotelentwicklungen ein“, so das Urteil der Autoren.  Deshalb stuften sie das Scoring für Düsseldorf von „Doppel-Plus“ auf „Einfach-Plus“ herab - mit der Konsequenz, dass Düsseldorf im Ranking der Top-15-Städte hinter Bonn auf Platz drei zurückfällt. 

Gutes Potenzial: Bonn klettert auf Platz zwei

Die ehemalige Bundeshauptstadt konnte ihr „Doppel-Plus“-Scoring von 2017 auch 2019 souverän bestätigen. Der Report bescheinigt Bonn mit sieben Übernachtungs-Rekordjahren in Folge und einem durchschnittlichen jährlichen Zuwachs von 3,2 % seit 2008 eine „beeindruckende Entwicklung“, die durch das 2020 anstehende Beethoven-Jahr noch beflügelt werden dürfte. Dass die Bettenanzahl im selben Zeitraum im Schnitt nur um 1,8 % zunahm und sich mit Blick auf die Projektpipeline auch in den kommenden Jahren keine ungesunde Angebotsdynamik abzeichnet, halten die Autoren für „fast verwunderlich“. Unter diesen Bedingungen bleibt Bonn aus ihrer Sicht ein Hotelmarkt mit gutem Potenzial für Investoren, insbesondere im markengebundenen Budget-Segment und dem Longstay-Bereich.
Investoren haben Münster entdeckt

Hinter den Top-Drei rangieren zwei weitere Destinationen mit „Einfach-Plus“-Scoring: Münster und Aachen. Die Entwicklung in der auf Platz 4 geführten westfälischen Studenten-Hochburg auf Platz 4 bestätigt eine Schollen-Prognose, die den Münsteraner Hotelmarkt 2015 als „Hidden-Champion“ unter den Top-15-Destinationen und besonders attraktiv für Investoren qualifizierte. Dieses Potenzial wurde schnell erkannt: Aktuell sind sechs Hotelprojekte in der Umsetzung, die das Zimmerangebot bis 2021 um rund 30 % erhöhen werden und auch den extrem niedrigen Marktanteil der Markenhotellerie (aktuell nur 43,6 %) wachsen lassen. Es werde eine Weile dauern, bis die konstant steigende Nachfrage die Angebotsausweitung wieder kompensieren könne, prognostizieren die Report-Autoren. Trotzdem sehen sie weiter Investmentchancen, speziell für markengebundene Hotelprodukte in Top-Lagen sowie das Longstay-Segment.

Gesunde Marktbedingungen: Aufwertung für Aachen

Auf Platz fünf liegt mit Aachen einer der Gewinner im „Hotelmarkt Report NRW 2019“. Hier wächst die Nachfrage seit Jahren stärker als das Angebot, so dass sich die Hoteliers in der Karlsstadt 2018 über die drittbeste Bettenauslastung der Top-15-Städte freuen durften. 2020 wird der Markteintritt von zwei neuen Hotels das Bettenvolumen zwar um 16 % erhöhen, die Schollen-Experten gegen aber davon aus, dass die Nachfrage in der attraktiven Tourismus-Destination Aachen die Ausweitung schnell kompensieren wird. Diese insgesamt gesunden Marktbedingungen führten zur Aufwertung von „Neutral“ auf „Einfach-Plus“, wobei nach Ansicht der Autoren in Aachen bei Hotel-Investments die Standortwahl ein wichtiger Erfolgsfaktor ist.

Bielefeld und Mönchengladbach auf dem Vormarsch 

Auch im Dreierpack der mit „Neutral“ bewerteten Städte befinden sich zwei Aufsteiger: Bielefeld auf Platz 7 und Mönchengladbach auf Platz 8 haben jeweils drei Ränge gut gemacht. In Bielefeld sehen die Schollen-Experten dabei einen deutlichen Aufwärtstrend, weil nach einem kleinen Schub auf der Angebotsseite im Jahr 2016 im Markt wieder Ruhe eingekehrt ist. Zwei für 2019 und 2023 geplante Hoteleröffnungen gelten dabei als gesunder Wachstumsprozess, zumal sich die Gästezahlen in den vergangenen zehn Jahren stetig erhöht haben.

Potenzial sieht der Report dabei speziell für Projekte der Markenhotellerie im unteren und gehobenen Preissegment, das aktuell in Bielefeld noch ungewöhnlich stark durch die Privathotellerie geprägt ist. Gar keine konkreten Hotelprojekte gibt es derweil aktuell in Mönchengladbach, obwohl sich die Übernachtungszahlen sehr positiv entwickeln und die Schollen-Experten inzwischen von einer „Bettenauslastung auf zufriedenstellendem Niveau“ sprechen. Sie sehen daher auch auf dem drittkleinsten Markt unter den Top-15-Städten Potenzial für Hotelentwicklungen - vor allem für markengebundene Häuser im mittleren Segment. So erklärt sich auch die Verbesserung des Scorings von „Einfach-Minus“ 2017 auf „Neutral“ im aktuellen Report.#

Wettbewerbssituation in Essen verschärft sich

Vor Bielefeld und Mönchengladbach hält sich Essen im Ranking auf Platz sechs. Auf dem viertgrößten Hotelmarkt in NRW wird sich die Wettbewerbssituation bis Ende 2020 durch 725 zusätzliche Zimmer in fünf neuen Objekten (plus 13 Prozent) weiter verschärfen und Preisniveau sowie Auslastung trotz konstanter Nachfrage-Steigerung unter Druck setzen. Das Scoring bleibt trotzdem unverändert bei „Neutral“, weil der verhältnismäßig geringe Marktanteil der Markenhotellerie noch im Hostel-, Budget- und Economy-Segment Investitionspotenzial an ausgesuchten Standorten der Ruhrmetropole bietet.

50 % Zimmerzuwachs: Dortmund rutscht in den roten Bereich

Ab Platz 9 beginnt im Ranking die Gruppe der Städte, deren Hotelmärkte sich im  roten Bereich bewegen. Hier sollten sich Investoren besonders differenziert mit Grundstücksqualität und jenen Rahmenbedingungen beschäftigen, die der Report in seinen einzelnen Standortbetrachtungen jeweils differenziert darstellt. Unter dem Strich steht 2019 auch Dortmund, dessen Scoring von „Neutral“ auf „Einfach-Minus“ abgesenkt wurde. Ursache ist ähnlich wie in Düsseldorf ein Hotelprojekt-Boom, den auch eine beeindruckende Nachfrage nicht mehr kompensieren kann: Bis 2022 steht hier ein Bettenzuwachs um mehr als 50 % im Raum, der die bereits jetzt hohe Wettbewerbsintensität auf ein kritisches Niveau heben dürfte. Nüchternes Fazit der Report-Autoren: „Vor diesem Hintergrund sehen wir aktuell kein Potenzial für weitere Hotelentwicklungen in Dortmund.“

Oberhausen und Wuppertal schwächeln

Auch zwei weitere Standorte müssen mit der Rückstufung von „Neutral“ auf „Einfach-Minus“ leben: In Oberhausen (Platz 10) registriert der Report eine Trendumkehr, weil inzwischen die Nachholreaktion auf die beeindruckende Entwicklung der Nachfrage in den vergangenen Jahren stattgefunden hat. Zwei gerade erst eröffnete Hotels und zwei weitere, die bis 2022 an den Markt gebracht werden, erhöhen das Zimmervolumen um 50 Prozent. Das kostete Oberhausen auch den 2017 eroberten Spitzenplatz bei der Bettenauslastung. Sie sank von über 52 % auf 47, nur noch Platz 7 in NRW.

Deshalb sehen die Schollen-Experten derzeit kaum Potenzial für weitere Hotelentwicklungen. Ähnlich sieht die Situation in Wuppertal aus, wo sich die langfristige Nachfrageentwicklung abgekühlt hat, während das Zimmervolumen 2019 um rund 24 % ansteigen wird. Mit Blick auf die unabhängig davon im Vergleich zu 2017 um mehr als 5,2 %-Punkte auf schwache 40,5 % gesunkene Bettenauslastung ist die Herabstufung auf „Einfach-Minus“ die logische Konsequenz. Potenzial für Hotelinvestments sehen die Autoren in der Schwebebahnstadt allenfalls im Hostel- und Longstay-Segment.

Bochum muss Angebotserweiterung kompensieren, Duisburg kämpft mit schlechter Bettenauslastung 

Für Bochum (Platz 12) und Duisburg (Platz 13) ist der rote Bereich mit dem Prädikat „Einfach-Minus“ bereits aus 2017 vertrautes Terrain. In Bochum steht dabei bis 2021 die längst überfällig Nachholbewegung bei Hotelprojekten ins Haus. Hier hatte seit 2011 kein neues Haus eröffnet - jetzt sind gleich drei in der Pipeline, die ein Zimmer-Plus von 26 % mit sich bringen. Da Bochum in der Zehn-Jahres-Betrachtung mit im Schnitt nur 0,9 % Plus und nur Platz 13 aller 15 Städte in dieser Kategorie erreicht, dürfte es längere Zeit dauern, bis diese Angebotserweiterung aufgefangen ist.

Die aktuelle Bettenauslastung von 43,1 % dürfte dann auch nicht mehr zu halten sein. Investoren, die Hotelprojekte in Bochum lancieren wollen, sollten das nach Schollen-Einschätzung allenfalls in Top-Lagen und mit Longstay-Produkten tun. Noch schwieriger stellt sich die Lage in Duisburg dar, wo die Übernachtungszahl seit Jahren langsamer wächst als die Bettenkapazität. Weil das auch in nächster Zeit so bleiben dürfte (die Zimmerkapazität wird sich mittelfristig um weitere knapp 20 % erhöhen), gibt es keine Anzeichen dafür, dass Duisburg die zweitschlechteste Bettenauslastung der Top-15-Städte (nur 39,1 Prozent) verbessern könnte.

Silberstreif in Gelsenkirchen, Krefeld bleibt Schlusslicht

Schlusslichter im Ranking des Reports bleiben wie schon 2017 Gelsenkirchen und Krefeld. Die Heimat des FC Schalke 04, der auf dem zweitkleinsten der 15 untersuchten Hotelmärkte auch ein echter Wirtschaftsfaktor ist, konnte 2018 immerhin einen neuen Übernachtungsrekord verzeichnen. Damit setzt sich der positive Trend der letzten Jahre fort, an dem allerdings auch zwei noch nicht endgültig fixierte Hotelprojekte partizipieren wollen. Sie könnten nach Jahren der Stagnation auf der Angebotsseite mit einem Zimmerzuwachs von 23 % als belebende Elemente die Nachfrage weiter ankurbeln.

Auf dem überschaubaren Markt mit seinem jetzt schon sehr hohen Markenhotellerie-Anteil von 69 % bleiben die Potenziale für Hotelentwicklungen aus Sicht der Schollen-Experten zwar trotzdem überschaubar, sie sehen in Gelsenkirchen auf Sicht aber eine Tendenz hin zum Scoring „Einfach-Minus“. Auf dem noch kleineren Hotelmarkt in Krefeld (nur 217.000 Übernachtungen) hat unterdessen die Eröffnung eines neuen „Holiday Inn Express“ die Zimmeranzahl um 13 % steigen lassen. Der seit Jahren nur mäßige Zuwachs bei den Übernachtungszahlen lässt hier aus Sicht der Report-Autoren kaum Raum für neue Hotelentwicklungen.

Fazit: „Potenziale und Risiken bei hohem Anlagedruck genau untersuchen“ 

Fazit von Christian Schollen, Geschäftsführer der Schollen Hotelentwicklung GmbH: „Hotelimmobilien stehen wegen des nach wie vor sehr hohen Anlagedrucks auch in NRW aktuell besonders im Fokus nationaler und internationaler Investoren. Mit unserem Hotelmarktreport 2019 zeigen wir für die 15 größte Städte detailliert auf, welche Potenziale und Risiken ein Engagement an diesen Standorten heute und in Zukunft bietet.“