Der Wert des investmentrelevanten deutschen Hotelmarktes ist im Jahr 2025 nach Berechnungen von bulwiengesa und Union Investment um 2,8 Prozent auf rund 66,1 Milliarden Euro gestiegen. Im Vorjahr hatte das Marktvolumen bei 64,3 Milliarden Euro gelegen. Der größte Teil des Zuwachses sei auf neu fertiggestellte Hotelzimmer zurückzuführen, während die Werte bestehender Hotels nur leicht gestiegen seien.
Grundlage der Entwicklung war nach Darstellung der beiden Unternehmen eine weiterhin robuste touristische Nachfrage. Deutschland habe 2025 mit 497,5 Millionen Gästeübernachtungen erneut einen Rekord erreicht. Auch zu Beginn des Jahres 2026 habe sich die Übernachtungsnachfrage moderat positiv entwickelt. Dabei sei zuletzt insbesondere die Inlandsnachfrage gestiegen, während die Nachfrage aus dem Ausland nur geringfügig zugelegt habe.
Neue Hotelzimmer treiben den größten Teil des Wertzuwachses
Nach der gemeinsamen Berechnung erhöhten sich die Werte der Bestandshotels über alle Standorte und Marktsegmente hinweg lediglich um rund 0,5 Prozent. Einen größeren Beitrag zum gestiegenen Marktvolumen leisteten demnach neue Kapazitäten.
Nach Auswertung der Datenbanken von bulwiengesa wurden 2025 knapp 10.000 Zimmer im investmentrelevanten Hotelsegment fertiggestellt und auf den Markt gebracht. Daraus ergebe sich ein zusätzliches Marktvolumen von rund 1,5 Milliarden Euro.
„Der positive Wertentwicklungstrend der deutschen Hotelimmobilien bleibt vor diesem Hintergrund weiterhin intakt, wenngleich sich die Dynamik gegenüber dem Vorjahr abgeschwächt hat“, sagt Dr. Joseph Frechen, Bereichsleiter bei bulwiengesa.
Die längerfristige Entwicklung weist deutliche Schwankungen auf. Das Marktvolumen lag 2019 bei 61,1 Milliarden Euro, sank 2020 um 11,1 Prozent auf 54,3 Milliarden Euro und stieg anschließend wieder. Für 2021 wurden 55,7 Milliarden Euro, für 2022 61,6 Milliarden Euro, für 2023 62,0 Milliarden Euro und für 2024 64,3 Milliarden Euro ausgewiesen.
Hoteltransaktionen legen 2025 um mehr als ein Drittel zu
Auch der deutsche Hoteltransaktionsmarkt habe sich 2025 belebt. Das Transaktionsvolumen erreichte nach den Angaben rund 1,9 Milliarden Euro und lag damit etwa auf dem Durchschnitt der Jahre 2020 bis 2024. Gegenüber 2024 entsprach dies einem Plus von mehr als einem Drittel.
Großvolumige Einzeltransaktionen hätten rund drei Viertel aller Transaktionsabschlüsse umfasst. Zugleich seien strategische Portfoliotransaktionen wieder stärker aufgetreten.
Die Spitzenrenditen zeigten sich 2025 insgesamt stabil bis leicht sinkend. Im deutschen Durchschnitt hätten sie weiterhin bei rund 5,25 Prozent gelegen. Eine flächendeckende Renditekompression sei jedoch nicht erkennbar gewesen; die Preisbildung sei weiterhin stark von Objekt, Lage, Betreiber und Vertrag abhängig gewesen.
Neueröffnungen verlagern sich stärker in kleinere Städte und Regionen
Bei den 2025 neu eröffneten Hotels waren die Segmente Luxury und Upper Upscale nach Angaben der Unternehmen weniger stark vertreten als Economy und Midscale. Nur rund 20 Prozent des Neueröffnungsvolumens entfielen auf die A-Städte. Der größere Anteil sei in kleineren Städten und ländlichen Tourismusregionen entstanden.
Martin Schaller, Head of Asset Management Hospitality bei Union Investment, erklärt dazu: „Dies unterstreicht das Bestreben der Hotelkonzerne mit ihren Marken eine breitere Marktdurchdringung aufzubauen und auch abseits der gewachsenen Metropolen Nachfragepotenziale zu erschließen.“
Konversionen stellen rund ein Drittel der neuen Hotelzimmer
Nach Daten des bulwiengesa Development Monitor entfiel rund ein Drittel der 2025 neu auf den Markt gekommenen Hotelzimmer auf Transformations- und Konversionsprojekte. Der Schwerpunkt habe in den Segmenten Midscale und Upscale gelegen. Auch im Luxury-Segment seien Repositionierungen umgesetzt worden.
Als Beispiele nennt die Vorlage das Conrad Hamburg im Levantehaus und The Florentin in der ehemaligen Villa Kennedy in Frankfurt. Zudem nutzten Betreiber von Serviced Apartments und hybride Beherbergungsmarken bestehende Hotels, Bürogebäude und gemischt genutzte Immobilien für neue Konzepte.
Transformations- und Konversionsprojekte würden besonders häufig in A-Städten realisiert. Als wesentlichen Grund nennt bulwiengesa die begrenzte Verfügbarkeit von Flächen für klassische Hotelneubauten. „Neue Hotelkapazitäten entstehen daher vermehrt durch Revitalisierung, Repositionierung und Umnutzung bestehender Immobilien“, sagt Frechen.
Für 2026 erwarten bulwiengesa und Union Investment einen Zimmerzuwachs auf mindestens dem Niveau des Vorjahres und eine Fortsetzung des Konversionstrends.
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