Hotels: Investmentmarkt bleibt herausfordernd

Historisch niedrige Transaktionsvolumina werden aktuell von den Hotelinvestmentmärkten gemeldet. Unter welchen Voraussetzungen wird der Investmentmarkt wieder Fahrt aufnehmen?

Dazu Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei mrp hotels: „Zunächst einmal müssen wir feststellen, dass das Interesse von Investoren im Bereich Hotel und Hospitality ungebrochen hoch ist. Hinderlich wirken sich die verschärften Finanzierungsbedingungen aus, die durch hohe Zinsen gekennzeichnet sind. Möglich sind meistens sehr teure Mezzanine-Finanzierungen, für die meisten Hotelimmobilien allerdings nicht darstellbar. In der Folge warten Marktteilnehmer vielfach ab und verschieben ihre Investmenttätigkeit mindestens auf den Herbst dieses Jahres, da sie auf sinkende Preise hoffen. Zudem ist die Entwicklungspipeline stark eingebrochen, sie lag Ende 2022 deutlich niedriger als in den Vorjahren, wir schätzen circa 20 Prozent.“

Der Hotelmarkt im Überblick: trotz herausforderndem Ausblick weiter im Aufwind

Für die Hotellerie zieht Martin Schaffer insgesamt weitgehend positive Bilanzen und Prognosen: „Ein eingehender Blick in unser Asset- und Revenue-Management zeigt aktuell vor allem für die Stadthotellerie einen positiven Ausblick bei Rate und Volumen. Soweit wir dies überblicken, bewegen sich die Raten an den meisten Stellen steigend über dem Inflationsniveau. Tendenziell wagen es viele Betreiber aber nicht, den positiven Outlook in den Forecasts abzubilden, da sie der Stabilität bei der Übernachtungsnachfrage noch nicht trauen.“

Eine vorsichtige Budgetierung zum Jahresende führte dazu, dass in den meisten Fällen die Budgets im Plan lagen oder sogar übertroffen wurden. Beispielsweise sind in der Luxushotellerie GOP-Margen (gross operating profit) von fünf bis zehn Prozent im Budget übertroffen worden. Martin Schaffer: „Wir gehen davon aus, dass im zweiten und dritten Quartal 2023 eine Umsatzsteigerung im Vergleich zu 2019 von über zehn Prozent möglich ist.“ Vorsichtig sei man allerdings bei den Hotels, die in erster Linie dem Bereich MICE zuzuordnen sind, hier werden RevPar und GOP inflationsbereinigt unter den Werten von 2019 zurückbleiben.

Darüber hinaus kann aber auch die Ferienhotellerie über gute GOP-Margen über Inflation berichten. Und im Luxusbereich wird von einer Umsatzsteigerung von 20 Prozent und mehr gegenüber 2019 ausgegangen. Er schneidet damit besser ab als der Durchschnitt. „Vor allem im Bereich der Luxushotellerie werden Preissteigerungen an den Kunden weitergegeben“, so Martin Schaffer.

Die Bedeutung von ESG ist auch im Investmentbereich deutlich spürbar

Zudem stellt sich aktuell vielfach die Frage, wie Investoren und Betreiber den Spagat zwischen Erfüllung der ESG-Anforderungen und ihren dazugehörigen Investitionen schaffen. Martin Schaffer: „Vor allem die Finanzierungsseite erhöht den Druck in Sachen ESG. Banken bieten aktuell bessere Konditionen, einen sogenannten green discount, für nachhaltige Projekte und Produkte, bleiben dabei aber wachsam, um Greenwashing zu vermieden. Die Kreditvergabe ist an eine Vielzahl von Kriterien gebunden. Insgesamt gehen der Trend und die Nachfrage zu nachhaltigen, ESG-konformen Finanzierungen, die ausdrücklich nicht mehr nur das ‚E‘, also den Bereich Umweltschutz / CO2-Ausstoß umfassen.“

Bestand auch für ESG-Ziele immer wichtiger

Angesicht des geringen Neubauvolumens wächst die Bedeutung des Bestandes. Martin Schaffer: „Die damit verbundene Herausforderung manifestiert sich, auch und gerade für die Hotellerie, im großen Bestand, der größtenteils alles andere als ESG-konform ist. Taxonomie und aktuelle Anforderungen (Zertifizierungen) können bei Neubauten einfacher erfüllt werden. Die Politik könnte hier Anpassungen vornehmen, denn die Intention war dabei ausdrücklich nicht, dass nur noch der Neubau im Fokus dieser Bemühungen steht. Sanierungsmaßnahmen müssen Nachhaltigkeitsziele unterstützen, alles andere wäre nicht zukunftssicher und auch nicht finanzierbar.“

Herausforderung durch Kosten

„Einsparungen bei Energiekosten sind mit Investitionen verbunden, diese kann nicht allein der Eigentümer tragen und nur der Betreiber davon profitieren“, meint Schaffer. Wie so oft komme es dabei auf einen Ausgleich zwischen Eigentümer und Betreiber an, beispielsweise in Sachen Versorgung mit grünem Strom. Hier kann der Asset Manager moderierend unterstützen. „Zusammengefasst sind Immobilienbesitzer in der Pflicht zu definieren, wann ein Asset als ‚stranded‘ gilt beziehungsweise gelten könnte und wie dies zu vermeiden ist“, so Martin Schaffer abschließend.