Jahresendspurt auf dem Hotelimmobilien- und -betreibermarkt

Themen, die zum Jahresende den Hotel(immobilien)markt umtreiben, sind die schwache konjunkturelle Nachfrage u.a. in Deutschland, die hohen Anforderungen der Banken an Finanzierungen, das gehemmte Betreiberwachstum und der Einfluss von KI auf den Hotelbetrieb. Diese und weitere Ergebnisse wurden im Rahmen der vierteljährlich erscheinenden Analyse „mrp hotels Quarterly“ von Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei mrp hotels, gemeinsam mit Thomas Loretz, Managing Director i Live, und Hannah Struck, Asset Manager bei mrp hotels, vorgestellt. 

Aktuelle Markteinschätzung

„Zum Ende des Jahres ist die Stimmung bezüglich Umsatzperformance im Jahr 2025 auf dem Hotelmarkt etwas verhalten, wir sehen eine Seitwärtsbewegung. Viele Akteure in der DACH-Region sorgen sich mit Blick auf die schwache Konjunktur in Deutschland. Vor dem Hintergrund der schlechten Stimmung im produzierenden Gewerbe und Schwierigkeiten von Großkonzernen, die sonst die Wirtschaft treiben, befürchten wir Einsparungen bei Dienstreisen, Fortbildung und so weiter“, beginnt Martin Schaffer die Einschätzung seiner Kunden zum Jahr 2025 vorzustellen. „Wir sind optimistisch und erkennen die Tourismusbranche als Wachstumsmarkt. Doch in unserer Rolle als Hotelberater wollen wir auch auf mögliche Herausforderungen hinweisen. Dazu gehört, beispielsweise auch die Problemfelder der Airline-Branche, insbesondere in Deutschland, anzusprechen: Es gibt keine neuen Flugzeuge aufgrund von Lieferschwierigkeiten. Treibstoff und Gebühren sind teuer. Bei dem Thema Gebühren gibt es regional extreme Unterschiede. Wir befürchten Standortnachteile für den DACH-Raum aufgrund der hohen Gebührenstruktur.“

Gehemmtes Betreiberwachstum, gehemmte Projektpipeline

Martin Schaffer beobachtet ein gehemmtes Betreiberwachstum: „Als eine der Folgen der stark reduzierten Projektpipeline aufgrund hoher Zinsen und niedriger Verkaufsfaktoren, sehen wir weniger neue Hotelprodukte an den Markt kommen. Serviced Apartments treiben derzeit das Development-Geschehen. Conversions sind leichter zu realisieren als Greenfield Developments, insbesondere aufgrund des hohen Leerstands im Office Bereich. Traditionelle Betreiber müssen ihre Konzepte optimieren, um unter den aktuellen Marktbedingungen EBITDAs zu sichern. Aufgrund der komplexen Finanzierungsbedingungen der Banken werden alternative Finanzierungen immer wichtiger, allerdings sind diese häufig zu teuer für die Hotelbranche.“ 

Thomas Loretz ergänzt aus Bertreibersicht: „Die Projektpipeline wird, über den Gesamtmarkt gesehen, schrumpfen. Aktuell sehen wir vor allem noch Projekte in Fertigstellung, die aus Vorkrisenzeiten stammen. Die herausfordernde Gemengelage aus Baukosten – obwohl in einigen Gewerken zurückgekommen –, aktuellen Zinsen und stark erhöhten Eigenkapitalforderungen der Banken, sowohl im Bereich der Developments, als auch für Investoren/Bestandshalter, machen es im Moment nicht einfach. Wir erwarten daher ein verlangsamtes Wachstum beim Hotelneubau, weil dieser sich schlichtweg deutlich schwieriger rechnet. Deswegen haben wir uns auch darauf eingestellt, neue Hotelflächen auch über Refurbishments zu generieren. Andererseits bietet das aktuelle Umfeld aus unserer Sicht beachtliche Chancen für Eigenkapitalstarke Developer-/Operator-/Investoren-Kooperationen.“ 

Auswirkungen von KI 

„Rund um das Thema künstliche Intelligenz und Digitalisierung bietet sich in der Hotellerie noch viel Potenzial“, meint Hannah Struck. „Beispielsweise im Personal- und Food & Beverage-Bereich – Stichwort Urlaubsplanung, Zeittracking. Auch beim Datenmanagement, was insbesondere das Revenue Management betrifft, sehe ich für die nächsten Jahre Möglichkeiten zur Optimierung mithilfe von KI.“ 

Thomas Loretz: „Wir bei i Live und Rioca legen großen Wert auf unsere Communities – das ist Teil unserer Identität. Diese funktionieren durch den persönlichen Kontakt vor Ort, der nicht durch eine KI oder Roboterautomatik ersetzt werden kann. Wir werden KI vornehmlich hinter den Kulissen einsetzen, um Abläufe wie das Booking effizienter zu gestalten.“ 

Analyse Kundendaten mrp hotels: 

Rückblick Q1-Q3

Die Belegungszahlen steigen von Januar bis September 2024 um 4 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr, blieben aber noch hinter den Referenzwerten von 2019 (-6 Prozentpunkte im Vergleich). Während die erste Jahreshälfte einen leichten Rückgang in der Zimmerrate im Vergleich zum Vorjahr verzeichnete, führte die positive Performance der Sommermonate bedingt durch Events und Veranstaltungen (EM, Konzerte etc.) zu einer Stabilisierung der Average-Daily-Rate (ADR). Der Gross Operating Profit (GOP) pro verfügbarem Zimmer zeigt eine Steigerung im Vergleich zu 2023 (vgl. +5 Prozent). Dies ist neben erhöhten Belegungsraten insbesondere auf ein verbessertes Kostenmanagement zurückzuführen. Das Vorkrisenniveau wird aufgrund der erhöhten Kostenstruktur allerdings nicht erreicht (-6 Prozent im Vergleich).

Ausblick auf das vierte Quartal 

Aktuelle Prognosen spiegeln eine stabile Erwartungserhaltung der Hotels für das letzte Quartal wider. Insbesondere aufgrund von leicht schwächelnden Meetings, Incentives, Conventions und Exhibitions (MICE) wird nur mit einem leichten Anstieg in der Belegung (vgl. +1 pp.) sowie in der Zimmerrate (vgl. +2 Prozent) im Vergleich zum Vorjahr gerechnet.

„Im Endeffekt setzt sich der Trend fort. Der prognostizierte GOP pro verfügbarem Zimmer liegt weiterhin unter dem Vorkrisenniveau. Die Hauptkostentreiber bleiben Personal- und Energiekosten. Der Food & Beverage-Bereich ist zudem von der Teuerung der Waren betroffen“, meint Struck mit Blick auf das vierte Quartal. 

Ausblick 2025

„Für das kommende Jahr erwarten wir eine moderate Steigerung der Topline. Während sich die Belegungsraten an das 2019-Niveau annähern, wird das ADR-Wachstum vornehmlich Inflationseffekte ausgleichen. Für 2025 gehen wir von einer weitestgehenden Annäherung an die Vor-Corona-Zahlen aus. Allerdings weiterhin mit etwas Unsicherheit behaftet, da sich Trends wie das kurzfristige Buchungsverhalten, das unsere Kunden seit der Covid-Pandemie herausfordert, fortsetzen werden. Ein weiterer Faktor ist die wirtschaftliche Unsicherheit, die zu Sparmaßnahmen bei Unternehmen führt und sich negativ auf das Corporate- und MICE-Geschäft auswirkt. Auch die Sparquote bei Konsumenten steigt an. Damit rückt ein effizientes Kostenmanagement in den Fokus. Das ist eng verknüpft mit einer strategischen Revenue-Management-Strategie, der somit eine immer stärkere Bedeutung zukommt“, resümiert Martin Schaffer.