Platzt die deutsche Hotelblase?

Mehr Hotels als Manhattan – der Hotelmarkt in München boomt: Hotel- und Gaststättenverbände schlagen Alarm, die Gegend um den Münchner Hauptbahnhof verzeichnet die höchste Hoteldichte Europas. Und es wird weiter in Hotelimmobilien investiert: Liquidität sucht Anlage – wenn das Objekt in der richtigen Lage liegt, kommen die Kunden von selbst. 84.000 Hotelbetten bietet die bayerische Landeshauptstadt zurzeit, jährlich kommen laut Treugast etwa 3.400 weitere Betten. Fast jedes Gewerbeobjekt wird inzwischen auch auf eine Hotelnutzung geprüft und es werden vielfach Hotels an Standorten realisiert, die noch vor zehn Jahren für solche Pläne unrealistisch erschienen. Niedrige Zinsen und hohe Renditen locken Investoren – Hotelinvestments stehen im Fokus.

„Aufgrund steigender Immobilienpreise und zeitgleich sinkenden Renditen weichen viele Investoren mittlerweile auf Hotelinvestitionen aus und treiben somit den Hotelboom voran. Nicht nur die Immobilienfonds werden mehr, wir sehen aufgrund weiterhin attraktiver Renditen auch eine vermehrte Investition von Pensionsfonds und Versicherungsfonds in Hotelimmobilien“, erklärt Moritz Dietl, Geschäftsführender Partner der Treugast Solutions Group. Bruttoanfangsrenditen bei Hotelimmobilien liegen derzeit bei etwa vier bis sechs Prozent, je nach Standort - wobei die Renditen bei Büro- und Wohnimmobilien nur bei durchschnittlich etwa 3 Prozent liegen. Jedoch geht der Hotelboom auch mit einer stetig steigenden Anzahl an Geschäfts- und Urlaubsreisenden einher, die ein Wachstum an verfügbaren Betten rechtfertigen, so Dietl.

Wie genau könnte es zur sogenannten Hotelblase kommen?

„Eine Blase entsteht dann, wenn sich die Preise von den ertragswertorientierten Immobilienwerten lösen und von einem spekulativen Nachfrageüberhang nach dieser Asset-Klasse getrieben werden“, erklärt Moritz Dietl. In der Tat ist in den letzten Jahren eine stetig wachsende Nachfrage an Hotelimmobilien bei gleichzeitig beschränktem Angebot zu verzeichnen. Das hohe Interesse an Hotelimmobilien beruht jedoch nicht auf purer Spekulation, sondern auf Basis einer nachhaltigen Attraktivitätssteigerung dieser Asset-Klasse. Neben einer zunehmenden Professionalisierung und Transparenzsteigerung am Markt erfreuen sich die Marktdaten über stetig und nachhaltig steigende Zahlen. 

Die Zahl der Übernachtungen in Deutschland konnte in den letzten zehn Jahren bundesweit ein durchschnittliches Plus von 3,2 Prozent pro Jahr verzeichnen, die Top Ten Städte sogar ein  Wachstum von 4,6 Prozent p.a. im Schnitt. Gleichzeitig stieg das Angebot an neuen Betten bundesweit durchschnittlich nur um 0,9 Prozent p.a.. Die Anzahl der geöffneten Hotelbetriebe ist bundesweit sogar leicht rückläufig. In Relation zu dem seit Jahren deutlich langsamer wachsenden Angebot im Vergleich zur Nachfrage ist die in Deutschland bestehende Pipeline von momentan 390 geplanten Hotelneueröffnungen bis 2020 noch verhältnismäßig überschaubar. Trotz wachsender Übernachtungszahlen und einem auf Bundesebene zu verzeichnenden Nachfrageüberhang gibt es jedoch in den Top-Märkten aktuell erste Rückgänge bei der Bettenauslastung. 

Die hohe Konzentration der Hotelneubauprojekte auf die Top Märkte wird kurzfristig zu einem stärkeren Hotelzuwachs führen, der nicht durch entsprechend gleich starkes Nachfragewachstum kompensiert werden kann. Wenngleich das aktuell noch Jammern auf hohem Niveau ist, wird es zu einer nachhaltigen Wettbewerbsverschärfung führen. Zudem werden die momentan rekordverdächtigen Pachtniveaus in Krisenjahren hohe wirtschaftlichen Herausforderungen für die Hotelbetreiber mit sich bringen. 

Worin besteht die Gefahr?

Hotelimmobilien sind nicht mehr unbekannt, sie haben sich stark etabliert als eigene Investmentklasse mit immer noch hohen Rendite-Premiums im Vergleich zu anderen Asset-Klassen. Jedoch ist eine allgemeine Produktknappheit in Kernmärkten erkennbar, was die Hotelimmobilienpreise über Gebühr steigen lassen. 

Aufgrund akuter Knappheit an verfügbaren Hotelimmobilien, möglichen Konversionen oder bebaubaren Grundstücken für Neuplanungen liefern sich auf der anderen Seite auch die Betreiber einen heißen Kampf bei der Unterzeichnung von Pachtverträgen – getrieben von hohen Wachstumszielen und der Angst, sich ansonsten die verfügbaren Projekte nicht sichern zu können. So werden inzwischen vielfach Pachten unterzeichnet, die an gegebenem Standort nur schwer erwirtschaftet werden können. Hotelbetreiber mit einem stabilen Bestandsportfolio, werden auch solche „over-rented“ Hotels mit wirtschaftlicheren Objekten in ihrem Portfolio aufzufangen wissen. Problematisch kann es eher bei kleineren und neuen Betreibern werden, die sich hier teilweise übernehmen und bei einem Rückgang des Marktes die unterliegenden Pachten womöglich nicht mehr zahlen können. 

Fazit

„Leichte Rückgänge in den Performance-Kennzahlen der Top-Märkte sind aufgrund des starken Angebotswachstums an Hotels zu erwarten. Dieser Rückgang wird jedoch nur eine kurzfristige Auswirkung haben, bis die Nachfrage die Überkapazitäten an Zimmern wieder auffangen wird“, sagt Moritz Dietl und fügt hinzu: „Nichtsdestotrotz werden wir in den kommenden Jahren sicherlich Hotels und Hotelketten sehen, die die heute abgeschlossenen überzogenen Pachten nicht nachhaltig und langfristig erwirtschaften können und dann ins Straucheln geraten.“ Eine Hotelblase für den Gesamtmarkt ist aber nicht zu konstatieren. Die Renditen der Hotelimmobilien liegen im Vergleich zu anderen Asset-Klassen weiterhin auf einem überdurchschnittlichen Niveau und beruhen auf einer auch zukünftig zu erwartenden, positiven Gesamtmarktentwicklung.“