Im ersten Quartal des Jahres wurden lediglich 225 Millionen Euro in Hotelimmobilien investiert, was gleichbedeutend mit dem schwächsten Auftaktquartal seit 2014 ist. Das Quartalsergebnis liegt auch knapp unter dem des zweiten Quartals 2020, als nach Ausbruch der Covid-19-Pandemie seitens der Politik weitreichende Kontaktbeschränkungen verhängt wurden und der Immobilienmarkt kurzzeitig in Schockstarre verharrte. Dennoch wurden damals noch fast 267 Millionen Euro in Hotels investiert.
Die Entwicklungen auf dem Hotelinvestmentmarkt vollziehen sich dabei analog zu der des gesamten gewerblichen Immobilienmarktes. Dort wurde gar ein Rückgang des Auftaktquartals auf das Niveau der Jahre 2010 bis 2012 festgestellt. Der Anteil von Hoteltransaktionen am gesamten gewerblichen Invesititionsvolumen betrug im ersten Quartal 2023 vier Prozent und liegt damit ungefähr auf dem Niveau der letzten drei Jahre.
Etwa 29 Prozent des in Q1 2023 investierten Kapitals flossen in Core-Objekte. In den letzten beiden Jahren lag der Anteil bei über 35 Prozent, in den Jahren vor 2021 sogar oft bei über 50 Prozent.
René Schappner, Head of Hotel bei Colliers: „Die ersten drei Monate des Jahres waren wie erwartet ruhig. Lediglich 17 Transaktionen wurden beurkundet. Viele Prozesse, die bereits im letzten Jahr initiiert wurden, sind immer noch nicht abgeschlossen oder teilweise auf Eis gelegt. Die schwächelnde Konjunktur und hohe Inflation in Verbindung mit steigenden Zinsen und Finanzierungskosten bremsen die Marktdynamik derzeit deutlich aus. Während einige Käufergruppen aktuell sehr zurückhaltend agieren, sind andere durchaus aktiv, wenngleich auch sie sich eher selektiv verhalten. Wenig überraschend sind es vor allem eigenkapitalstarke Investoren, die Opportunitäten suchen. Aber auch Corporates, die ihren eigenen Bestand ausbauen wollen, sind nach wie vor sehr präsent. So kamen knapp 41 Prozent des investierten Kapitals im ersten Quartal von Corporats, beziehungsweise Eigennutzern.“
Renditespreads sinken – Hotel erneut mit geringerer Korrektur als Büroimmobilien
Zwar erschwert das verhaltene Transaktionsgeschehen die Ermittlung marktkonformer Renditen je Standort, doch lässt sich die Bruttospitzenrendite im ersten Quartal für Hotelimmobilien im Schnitt auf 5,00 Prozent taxieren. Das entspricht dem vierten Anstieg in Folge. Damit liegt die Bruttospitzen-rendite für Hotelimmobilien aktuell wieder auf dem Niveau von Ende 2016. In Q1 2022 betrug sie noch 4,00 Prozent. Bruttospitzenrenditen für Büroimmobilien sind im gleichen Zeitraum um rund 130 Basispunkte angestiegen. In der Assetklasse Industrie und Logistik betrug der Anstieg ebenfalls 130 Basispunkte und Geschäftshäuser in 1a-Lagen stiegen analog zur Assetklasse Hotel um 100 Basispunkte. Entsprechend haben sich sie Renditespreads weiter angenährt.
„Angesichts anhaltend hoher Finanzierungskosten und gestiegener Renditeanforderungen seitens der Investoren stiegen die Hotelrenditen im ersten Quartal erneut an. Die Bruttospitzenrendite wird allerdings in der Regel nur für zertifizierte Neubauobjekte in guter Lage mit etablierten und solventen Betreibern erzielt. Gerade älterer Bestand oder Objekte in B-Lagen werden unter den aktuellen Rahmenbedingungen mit ein bis drei Faktoren geringer bepreist“, erläutert René Schappner.
Investmentpipeline mittelfristig gut gefüllt
Vor allem die schwierige Preisfindung stellt das entscheidende Hemmnis auf dem Investmentmarkt dar. Investoren sind nach wie vor sehr interessiert an Hotelinvestitionen und die Relevanz der Assetklasse wird gestützt durch starke Fundamentaldaten. Die Tourismusbranche hat sich im Jahr 2022 weiter von der Coronakrise erholt und auch Geschäftsreisen und Messeveranstaltungen haben deutlich zugelegt. Laut Statistischem Bundesamt verzeichneten die Beherbergungsbetriebe in Deutschland letztes Jahr 450,8 Millionen Gästeübernachtungen. Das Ergebnis entspricht einer Steigerung von 45,3 Prozent gegenüber 2021 und liegt nur noch 9,1 Prozent unter dem Vorkrisenniveau von 2019. Die Zahl der Übernachtungen von Gästen aus dem Ausland war mit 68,1 Millionen und einer Steigerung von 119,6 Prozent sogar mehr als doppelt so hoch wie 2021. Die Zimmerraten haben ebenfalls deutlich zugenommen und die Betreiber sind in vielen Fällen in der Lage, ihre gestiegenen Kosten an die Gäste weiterzugeben.
Dazu René Schappner: „Derzeit sind mehrere Objekte am Markt, auch Portfolios, für die es Interessenten gibt. Wir sehen derzeit auch, dass sich Käufer und Verkäufer in den Preisverhandlungen zusehends annähren. Grund hierfür ist vor allem die Tatsache, dass viele Verkäufer ihre Preisvorstellungen mittlerweile dem neuen Zinsniveau angepasst haben. Zwar halten die gestiegenen Risikoanforderungen und Margen der Finanzierer die Finanzierungskosten weiter hoch, mittlerweile sollten aber die SWAP-Rates ihren Höhepunkt hinter sich gelassen haben. Gleichwohl werden weitere Zinsentscheidungen der EZB unter dem Eindruck der Turbulenzen an den Finanzmärkten getroffen, was den Zinserhöhungszyklus verlangsamen und wahrscheinlich im zweiten Halbjahr stoppen dürfte. Entsprechend wird die Planungssicherheit auf Finanzierungsseite steigen. Auf der MIPIM haben zudem viele Investoren eine im Jahresverlauf zunehmenden Aktivität signalisiert. Wir erwarten daher in der zweiten Jahreshälfte eine Belebung des Marktes, wenngleich das Gesamtjahresergebnis hinter dem der letzten Jahre zurückbleiben wird. Für 2024 erwarten wir, gemäß der aktuellen Rahmendaten, eine wieder anziehende Marktdynamik.“
JLL: Deutscher Hotelmarkt fokussiert sich allein auf Einzeltransaktionen
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt ist auch laut Jones Lang LaSalle sehr verhalten in das neue Jahr gestartet und verzeichnete das schwächste erste Quartal seit 2014. Das Transaktionsergebnis kommt im ersten Quartal 2023 auf knapp 194 Millionen Euro, verteilt auf 13 Transaktionen. Das entspricht einem Rückgang von 57 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, als mit 19 Transaktionen ein Volumen von knapp 460 Millionen Euro erzielt wurde. Der quartalsbasierte Fünfjahresschnitt wurde um 69 Prozent unterschritten, für den Zehnjahresschnitt gilt der identische Wert.
Heidi Schmidtke, Managing Director der Hotels & Hospitality Group, analysiert: „Dem deutschen Hoteltransaktionsmarkt hat es zu Jahresbeginn an Schwung gefehlt, weil bereits das letzte Quartal 2022 über alle Assetklassen hinweg recht ruhig war. Allerdings hat die Aktivität in Bezug auf laufende und kurzfristig startende Verkäufe im Laufe des jüngsten Quartals wieder stark zugenommen. Viele An- und Verkäufer haben im ersten Quartal abwartend agiert, um die geopolitische und makroökonomische Situation zunächst weiter zu beobachten. Die Gesamtstimmung und der Ausblick am Hotelmarkt, insbesondere im Vergleich mit anderen Assetklassen, bleibt jedoch positiv, dank starker Leistungsergebnisse im Jahr 2022 sowie Anfang 2023.“
Alle 13 Transaktionsabschlüsse entfielen im ersten Quartal auf Einzeltransaktionen. Nach insgesamt fünf Portfoliotransaktionen im Gesamtjahr 2022 wurde im ersten Quartal keine Pakettransaktion registriert. Mit insgesamt 194 Millionen Euro sank die durchschnittliche Transaktionsgröße um satte 38 Prozent auf knapp 15 Millionen Euro.
Zu den größten Einzeltransaktionen im ersten Quartal 2023 zählten:
- Die Veräußerung des Mercure Hotels in Heilbronn im ersten Quartal durch Investhotel. Käufer und zukünftiger Betreiber der Immobilie ist Whitbread /Premier Inn. Das Hotel soll nach Erweiterung auf 140 Zimmer im Sommer dieses Jahres eröffnet werden.
- Ebenfalls an Whitbread /Premier Inn ging die Projektentwicklung des Premier Inn Hotel Köpenick. Die Bauphase startet voraussichtlich im Laufe dieses Jahres, die Fertigstellung des 3-Sterne-Hotels ist für 2025 vorgesehen. Verkäufer war die Project Immobilien Wohnen und Gewerbe GmbH.
- Der Erwerb des Steigenberger Hotels in Dortmund als Teil des Westfalen-Centers durch Union Investment. Der Verkäufer des 4-Sterne-Hotels mit 166 Zimmern war die Schweizer AFIAA Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland. Mit etwa 22 Prozent der Mietfläche ist die Steigenberger Hotel GmbH Hauptmieter der Immobilie.
- Die Akquise des Holiday Inn Express Offenburg durch die Quadoro Investment GmbH. Das 3-Sterne-Hotel mit 149 Zimmern wurde von der Hospitality 1 Offenburg, einem Joint Venture der Oxalis REIM GmbH, Zeitgeist Estates GmbH und der Property3 Group GmbH, veräußert.
- Der Verkauf des stays by friends Bochum durch die Anter Group, die seit Erwerb des Objektes im Jahr 2020 die öffentlichen Bereiche des 3-Sterne-Hotels renoviert hatte. Der Käufer Alchemy Step Hotel Group (ASHG) plant ein Rebranding hin zur Moxy-Marke. Es ist bereits die dritte Akquisition für das im Jahr 2021 ins Leben gerufene Investmentvehikel.
Hotelbetreiber konnten sich in diesem ersten Quartal mit 43 Prozent (84 Millionen Euro) an die Spitze der aktivsten Käufergruppen setzen und den institutionellen Investoren mit einem Anteil von 28 Prozent (54 Millionen Euro) den Rang ablaufen. Gefolgt wurden diese von Private-Equity-Käufern mit 17 Prozent (33 Millionen Euro) und Privatinvestoren mit sieben Prozent (14 Millionen Euro). Wie meist in den vergangenen Jahren entfiel eine Mehrheit der Investitionen mit 61 Prozent und 119 Millionen Euro auf deutsche Investoren.
„Trotz weiterhin bestehender Unwägbarkeiten im Bankensektor und an den Kapitalmärkten sehen wir recht viel Aktivität und damit auch deutlich positive Signale, so dass in den kommenden Monaten eine erhöhte Transaktionsaktivität zu erwarten ist. Die Zwei-Milliarden-Euro-Marke für das Gesamtjahr ist mit diesem ersten Quartal allerdings zunächst in weitere Ferne gerückt. Das meiste Kapital tummelt sich im Core-Plus- und Value-Add-Bereich und hofft auf Basis der guten Leistungsergebnisse in Kombination mit gefallenen Preisen auf neue Chancen. Diese könnten sich insbesondere aus bald anstehenden Refinanzierungen und strategischen Portfoliobereinigungen ergeben“, erwartet Heidi Schmidtke.
Hotellerie
