Verhaltener Auftakt auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt

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Im Auftaktquartal 2022 wurden laut Colliers rund 450 Millionen Euro in Hotelimmobilien investiert. Nach einem starken Schlussquartal im vergangenen Jahr bedeutet das Ergebnis einen ruhigen Jahresauftakt für den Hotelinvestmentmarkt. Das Transaktionsvolumen liegt damit leicht unter dem Vergleichsquartal des vergangenen Jahres mit einem Volumen von rund 493 Millionen Euro.

Mit der überaus starken Dynamik des gesamten gewerblichen Investmentmarktes, der einen Rekordjahresauftakt hinlegte, konnte die Assetklasse Hotel nicht mithalten. Dementsprechend sank der Anteil am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen auf rund 2 Prozent (zum Vergleich: 6 Prozent im ersten Quartal 2021).

Das starke Ergebnis des gesamten gewerblichen Investmentmarktes wurde im ersten Quartal allerdings vor allem durch Unternehmensbeteiligungen wie beispielsweise der mehrere Milliarden Euro schweren Übernahme von alstria Office REIT AG durch Brookfield Asset Management aus Kanada getrieben. Mit lediglich einem Hotelobjekt in dieser Großtransaktion war die Auswirkung auf das Transaktionsvolumen Hotel vernachlässigbar. Da es darüber hinaus 2022 bislang kaum Portfoliotransaktionen im Hotelsegment gab, war der Jahresauftakt im Hotelsegment eher verhalten.

René Schappner, Head of Hotel bei Colliers, sagt: „Nach dem dynamischen Schlussquartal 2021, in dem noch viele Hoteltransaktionen abgeschlossen wurden, haben wir einen erwartungsgemäß ruhigen Jahresauftakt erlebt. Ein entsprechendes Ergebnis im ersten Quartal ist für den Hotelinvestmentmarkt nicht ungewöhnlich und nicht negativ zu werten. Trotz des unterdurchschnittlichen Ergebnisses wäre es falsch zu glauben, dass das Transaktionsgeschehen zum Erliegen gekommen ist. In der Vergangenheit wurde im ersten Quartal in der Regel weniger als ein Fünftel des Jahresergebnisses erzielt. Unverändert dauern Transaktionen aufgrund intensiverer Prüfprozesse derzeit einfach länger. Da jedoch weiterhin einige, auch großvolumigere, Transaktionen im Markt gehandelt werden, wird die Transaktionsaktivität im weiteren Jahresverlauf deutlich zunehmen.“

Transaktionen kleinerer Objekte prägen das Marktgeschehen

Die größte Transaktion in den vergangen drei Monaten und gleichzeitig auch die Einzige mit einem Kaufpreis von über 100 Millionen Euro war das Sheraton Berlin Grand Hotel Esplanade. Die Deutsche Finance International erwarb das 5-Sterne-Haus in Partnerschaft mit der Cells Group für rund 116 Millionen Euro von der Archer Hotel Capital und bringt es in einen Value-Add Fonds ein. Daneben dominierten vor allem kleinere Hotelverkäufe. Über 70 Prozent der gezählten Transaktionen fanden in einem Preissegment von unter 20 Millionen Euro statt. Darunter sind wieder viele Privatinvestoren und Inhaber sowohl auf Verkäufer- als auch auf Käuferseite.

„Der Konsolidierungsprozess in der Privathotellerie ist auch knapp zwei Jahre, nachdem die Corona-Pandemie auf dem Hotelinvestmentmarkt angekommen ist, noch nicht gänzlich abgeschlossen. Dieser Prozess beschränkt sich aber nicht nur auf kleinere, inhabergeführte Hotels, sondern bezieht auch größere Betreiber und Bestandshalter mit ein. Gerade bei größeren Hotelimmobilien, die für institutionelle Investoren interessant sind, wird sich der Konsolidierungsprozess noch einige Zeit hinziehen. Eigentümer sind derzeit intensiv auf der Suche nach passenden Konzepten für die jeweiligen Standorte und Betreiber versuchen, sich attraktive Standorte zu sichern. Wir sehen aktuell viel Bewegung im Markt.“, ordnet Schappner ein.

Value-Add-Anteil am Transaktionsvolumen bleibt hoch, Preisniveau stabil

Der Appetit auf Value-Add Produkte ist seitens der Investoren weiterhin groß. Lag der Anteil von Value-Add-Transaktionen für das Gesamtjahr 2021 bei knapp über 14 Prozent und damit verglichen mit den Vorjahren schon relativ hoch, stieg der Anteil zu Jahresbeginn noch einmal deutlich. Über 35 Prozent des in Hotelimmobilien investierten Kapitals floss im ersten Quartal 2022 in Objekte mit diesem Risikoprofil. Prägend war natürlich der bereits erwähnte Verkauf des Sheraton Berlin Grand Hotel Esplanade. Doch auch kleinere Objekte in dieser Risikoklasse waren und sind bei Investoren beliebt. Core-Immobilien waren mit knapp 36 Prozet Marktanteil zum wiederholten Male die gefragteste Risikoklasse bei Investoren. Dies entspricht in etwa dem Niveau des Vorjahreszeitraums.

Schappner dazu: „Viele institutionelle Investoren fokussieren sich derzeit auf den Ankauf von Core- oder Value-Add-Objekten. Während Core-Objekte größtmögliche Sicherheit gewähren und geringen Assetmanagementaufwand erfordern, verheißen Value-Add-Objekte höhere Renditen. Seit Beginn der Corona-Pandemie gab und gibt es immer wieder vereinzelt Core-Objekte, die am Markt angeboten werden und auch äußerst erfolgreich plaziert wurden, wenngleich der Ankaufsprozess derzeit mehr Zeit erfordert. Die Spitzenrenditen blieben bislang in allen TOP-7-Städten stabil und reichen von 3,70 Prozent in München bis 4,40 Prozent in Berlin. Aber auch Hotels mit dem Risikoprofil Value-Add sind mittlerweile durchaus begehrt. Hier ist das Angebot allerdings nicht besonders üppig und Prozesse dauern zum Teil noch länger, da vor allem die Finanzierung eine größere Herausforderung darstellt.“

Finanzierungsumfeld weiter angespannt

Weiterhin angespannt bleibt das Finanzierungsumfeld für Hotelimmobilien. Bereits vor dem deutlichen Anstieg der Inflationsraten und bevor die Zentralbanken den Weg zur Zinswende geebnet haben, war das Umfeld für Hoteltransaktionen schwieriger als bei anderen Assetklassen.

„Seit knapp zwei Jahren ist die Frage der Finanzierung eine der schwierigsten im Kontext von Hoteltransaktionen. Nachdem sich das Transaktionsumfeld im vierten Quartal des letzten Jahres etwas entspannt hatte, haben hohe Inflationsraten und die sich dadurch abzeichnende geldpolitische Wende das Finanzierungsumfeld zuletzt wieder etwas eingetrübt. Nichtsdestotrotz besteht weiterhin großes Interesse sämtlicher Marktteilnehmer an erfolgreichen Transaktionen“, so Schappner.

Ausblick: Pipeline gut gefüllt, mehr Abschlüsse erwartet

Die Transaktionspipeline ist nach wie vor gut gefüllt und die Stimmung optimistisch. Die neuerlichen volkswirtschaftlichen Verwerfungen durch den Krieg in der Ukraine und die damit verbundenen wirtschaftlichen Sanktionen betreffen den Hotelimmobilienmarkt derzeit kaum.

„In dem verhaltenen Start ins neue Jahr sehen wir derzeit kein Anzeichen dafür, dass die zuletzt positive Entwicklung des Transaktionsmarktes wieder rückläufig ist. Viele Transaktionen befinden sich derzeit in fortgeschrittenen Gesprächen oder gar in Exklusivität. Für andere Objekte wiederum wird aktuell die Marktansprache vorbereitet. Zwar dauern Transaktionsprozesse länger und die beteiligten Partein müssen etwas geduldiger sein. Dass Prozesse jedoch gänzlich abgebrochen werden, beobachten wir momentan eher nicht. Dementsprechend gehen wir davon aus, dass der Markt kontinuierlich an Fahrt aufnehmen und sich im Jahresverlauf steigern wird. Ein Ergebnis im Bereich von 3 Milliarden Euro halten wir nach wie vor für realistisch. Aufgrund der gestiegenen Inflationsraten und der sich dadurch abzeichnenden geldpolitischen Wende seitens der Zentralbanken erwarten wir einen Anstieg der Zinsen und somit eine Verteuerung der Finanzierungskosten. Durch die gestiegenen Fremdkapitalkosten werden die Renditen im Jahresverlauf vorraussichtlich moderat zulegen“, gibt Schappner einen Ausblick.


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