Was ist mein Hotel eigentlich wert?

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Die zunehmenden Turbulenzen auf den Finanzmärkten, niedrige Zinsen und das rare Angebot von Grundstücken und Immobilien in städtischen Lagen führen zu einem steigenden Interesse von Investoren an der Ferienhotellerie. Eine fundierte Bewertung eines Hotels ist diffizil - einfache Praktiker-Methoden können hier eine erste Orientierung bieten, wie nun das Beratungsunternehmen Kohl & Partner mitteilte. 

Speziell bei Betriebsübergaben, aber auch bei Kaufpreisverhandlungen stellt sich die Frage nach dem Wert eines Hotelbetriebes. Ist es der Feuerversicherungswert? Der Substanzwert? Der Wiederbeschaffungswert?  Der Ertragswert?  Die unterschiedlichen Bewertungsmethoden verwirren die Praktiker. Aus Investorensicht ist in der Regel der Ertragswert entscheidend: Je höher die zukünftig zu erwartenden Cash-Flows, desto höher ist der Wert des Unternehmens. Demgegenüber haben Substanzwerte bzw. Wiederbeschaffungswerte zumeist nur eine geringe Bedeutung.

Bei Ertragswertmethoden basiert der Unternehmenswert somit auf den erwarteten Zukunftserfolgen des Unternehmens. Hier ist in der betriebswirtschaftlichen Praxis das Discounted-Cashflow-Verfahren am weitesten verbreitet. Dabei werden die zukünftig zu erwartenden Cash-Flows im Detail prognostiziert (zumeist auf 10 Jahre) mit nachfolgender „ewiger Rente“ und auf den Bewertungs-Stichtag abgezinst.

Oftmals, aber nicht immer, ist ein solch umfangreiches Gutachten notwendig. Praktiker-Multiplikatoren können eine erste Orientierung liefern. Dabei wird für ein „stabilisiertes Normaljahr“ der Erlös bzw. der Ertrag ermittelt, um daraus mittels nachfolgender Multiplikatoren erste indikative Wertansätze abzuleiten:

 

Die Bewertung von Hotelbetrieben erfordert viel Erfahrung und Fingerspitzengefühl. Neun Tipps, um mögliche Fallstricke zu vermeiden:

  • Bewertungs-Anlass klären: Jede fundierte Bewertung erfordert einen klaren Bewertungs-Anlass (Bewertung für die Bank? Verkauf? Familieninterne Betriebsnachfolge?)
     
  • Richtiger Bewertungs-Zugang: Zumeist, aber nicht immer, ist der Ertragswert der richtige Bewertungs-Zugang. Vor allem in 1A-Gunstlagen in Top-Destinationen wurden zuletzt deutlich höhere Preise bei Transaktionen erzielt. Zentrale Frage dabei ist zumeist, ob es alternative Nutzungs-Optionen für das Hotel gibt oder nicht.
     
  • Unterschätzte Investitions-Schulden, zu niedrig angesetzte Re-Investitionen:  Die Hotellerie ist eine kapitalintensive Branche, daher dürfen die dafür notwendigen finanziellen Aufwendungen keinesfalls unterschätzt werden.
     
  • Excel-Exzesse am Schreibtisch statt Hotel-Expertise: Die Erstellung eines Ertragswert-Gutachtens erfordert umfangreiche Berechnungen – komplexe Berechnungstools ersetzen jedoch nicht regionale Marktkenntnisse, ein profundes hotelgewerbliches Know-How sowie
     
  • Bewertungsobjekt klären: Was gehört denn eigentlich zum Hotelbetrieb als betriebsnotwendiges Vermögen zwingend dazu, und was nicht?
     
  • Unternehmenskonzept und strategische Positionierung klären: Der Ertragswert eines Hotels wird durch die zukünftigen Gewinne bestimmt. Wie positioniert sich aber das betreffende Hotel am Markt im dynamischen Wettbewerb, und welche Gewinne sind daher zu erwarten?
     
  • Zukünftige Cash-Flows realistisch prognostizieren: Achtung vor reinem Wunsch-Denken und unrealistischen Prognosen!
     
  • Passende Diskontierungs- bzw. Kapitalisierungs-Zinssätze wählen: Unterschiedliche Finanzierungs-Strukturen, Fremdkapital-Zinssätze sowie angemessene Eigenkapital-Zinsen (inkl. Zuschläge für das Unternehmens-Risiko!) beeinflussen den Ertragswert stark.
     
  • Berechneten Ertragswert kritisch hinterfragen: Papier ist geduldig und die Rechenmodelle zur Ertragswertermittlung verfügen über viele Stellschrauben, um den Wertansatz nach oben bzw. nach unten zu treiben. Umso wichtiger ist es, den berechneten Wert von Branchenprofis ermitteln zu lassen und auf Plausibilität zu prüfen.

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