Zukunftsorientiert und krisenfest: wirksame Maßnahmen für Hotelbetriebe

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Zukunftsorientiert und krisenfest: Wirksame Maßnahmen für Hotelbetriebe

Nachdem die Insolvenzmeldepflicht seit Ende April dieses Jahres wieder in Kraft getreten ist, gewinnt das Thema Insolvenz zunehmend an Relevanz. Zukunftsfähige und resiliente Firmenstrukturen können das Risiko verringern, in die Zahlungsunfähigkeit zu geraten. Daher sollten auch Hoteliers, die hiervon nicht betroffen sind, betriebswirtschaftliche Strukturen überdenken – und sich nicht allein auf das Produkt konzentrieren.

Diese vierteilige Serie liefert konkrete Maßnahmen, die Betreiber, Eigentümer und Investoren ergreifen können.

  • Teil 1: Datenerhebung und -verwertung - ein Muss für jeden zeitgemäßen Betrieb
  • Heute - Teil 2: Trennung von Immobilie und Betrieb - Holdingstruktur trennt Risiken
  • Teil 3 (06. Juli 2021): Unternehmenswert - Maßnahmen messbar und vergleichbar machen
  • Teil 4 (09.Juli 2021): Liquidität schaffen – Private Equity als Option für Betreiber

Hotelimmobilien – zwei Kardinalfehler, die es zu vermeiden gilt

Für Eigentümer einer Hotelimmobilie, die gleichzeitig Betreiber sind, lauern zwei spezifische Gefahren, auf die sie unbedingt achten sollten, um das Fortbestehen der Immobilie im eigenen Besitz zu sichern: Das ist zum einen die fehlende rechtliche Trennung zwischen Immobilie und Betrieb, und zum anderen das Unterlassen einer marktgerechten (kalkulatorischen) Mietzahlung im eigenen Betrieb.


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Zukunftsorientierte und krisenfeste Hotellerie: wirksame Maßnahmen, um Betriebe zu schützen und für Rentabilität zu sorgen.“

mit den Autoren Alexander Moj & Christian von Grawert-May, sowie Dr. Christian Zerr (GvW Graf von Westphalen - Wirtschaftskanzlei)

Mittwoch, 21. Juli 2021 um 11:00

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Risiko Insolvenz: Hotelimmobilie in Gefahr!

Hoteliers, die ihre eigene Immobilie zusammen mit dem Betrieb in einer einzelnen rechtlichen Gesellschaft bündeln, setzen ihr wertvollstes Eigentum unnötigem Risiko aus. Durch diese Konstruktion hängt der wirtschaftliche Erfolg – oder Misserfolg – alleine vom Hotelbetrieb ab. Während in guten Zeiten ein möglicher Vorteil der leichtere Zugang zu Bankkrediten ist – Stichwort Überbesicherung – sind die Konsequenzen im Insolvenzfall schwerwiegend. Das gesamte Unternehmenseigentum wird Bestandteil der Insolvenzmasse, die wertvolle Immobilie eingeschlossen!

In dieser Situation sehen sich Eigentümer unter Zugzwang: sie müssen unverzüglich handeln und verkaufen in letzter Konsequenz notgedrungen ihre „Kronjuwelen“. Häufig sind sie den bereits kreisenden „Schnäppchenjägern“ ausgeliefert und können durch den kurzen Verhandlungszeitraum nicht den Marktwert als fairen Verkaufspreis erzielen.

Wer die rechtliche Trennung also noch nicht vollzogen hat, hat in der aktuellen Lage dringenden Handlungsbedarf, seinen wertvollsten Vermögenswert, die Immobilie, optimal zu schützen.

Konkrete Schutzmaßnahmen vornehmen

Das Risiko des insolvenzbedingten Immobilienverlusts kann durch eine Spaltung des Unternehmens in separate Gesellschaften verhältnismäßig einfach abgewendet werden: Betrieb und Immobilie werden rechtlich voneinander getrennt und firmieren fortan in zwei eigenständigen Einheiten. Das größere wirtschaftliche Risiko liegt isoliert im Hotelbetrieb. Eine Dachgesellschaft, bzw. Holding-Organisation, fasst die einzelnen Unternehmen „Betrieb“ und „Immobilie“ zusammen. Selbst im Insolvenzfall des Hotelbetriebes ist die Immobilie als rechtlich eigenständiges „Unternehmen im Unternehmen“ geschützt und fällt damit nicht in die Insolvenzmasse.

Bei der Prüfung und Abwicklung einer solchen Trennung können Hoteliers auf die Unterstützung durch spezialisierte Beratungsgesellschaften und Fachanwälte zurückgreifen.

Warum im eigenen Betrieb eine Miete gezahlt werden muss

Ist die rechtliche Trennung erst einmal vollzogen, erschließt sich auch die Notwendigkeit einer internen Mietzahlung.

Die Immobiliengesellschaft stellt der Betreibergesellschaft für die genutzten Gebäude und Flächen eine marktübliche Mietzahlung in Rechnung. Dadurch stehen der Immobiliengesellschaft ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung, um den Pflichten eines Vermieters nachzukommen – beispielsweise die angemessene Instandhaltung der Bereiche, die im Fachjargon als „Dach und Fach“ bezeichnet werden. Auch gebäuderelevante Versicherungen, Brandschutz, etc. fallen mit in diesen Verantwortungsbereich.

Es entsteht eine klare Abgrenzung, wodurch die Betreibergesellschaft nur solche Kosten in seiner Erfolgsrechnung aufweist, die durch die Operative verursacht werden.

Da die Betreibergesellschaft und die Eigentümergesellschaft als Schwestergesellschaften auftreten, kann im Pachtvertrag sehr individuell die Verantwortung und Kostentragung beispielsweise für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen getroffen werden. So kann der Hotelbetrieb im Gegenzug für die Mietzahlungen von einer gepflegten und zeitgemäßen Immobilie profitieren – ein Qualitäts- und Entscheidungskriterium für viele Hotelgäste!


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Mittwoch, 21. Juli 2021 um 11:00

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Keine Vergleichbarkeit ohne Mietzahlung

Die Mietzahlungen im eigenen Betrieb sind auch Grundlage für eine Vergleichbarkeit mit anderen Betrieben, die üblicherweise ihre Miete oder Pacht erwirtschaften müssen und somit normalen betriebswirtschaftlichen Zwängen ausgesetzt sind.

Der Einbezug „neuer“ Mietzahlungen in die Kalkulation kann bei Hoteliers natürlich zur Feststellung führen, dass ihr Betrieb in den bisherigen Umsatz- und Kostenstrukturen keinen positiven Ertrag mehr erzielt. Die Konsequenz daraus darf aber keinesfalls die Einstellung oder Kürzung der Miete sein. Stattdessen sollten Hoteliers diese Erkenntnis zum Anlass nehmen, Anpassungen umzusetzen und neue Ertragsquellen zu erschließen – Maßnahmen, wie sie Hotelkonzerne vielfach und regelmäßig unternehmen. Auch hierbei können externe Spezialisten Hoteliers beraten und neue, attraktive Umsatzpotenziale aufzeigen.

Fazit

Die rechtliche Trennung vom Betrieb schützt die Immobilie wirksam vor einem möglichen Untergang als Teil der Insolvenzmasse. Stellt die Immobiliengesellschaft der Betreibergesellschaft eine realistische Miete in Rechnung, kann die Immobilie optimal bewirtschaftet werden und bietet somit die Basis für einen betriebswirtschaftlich gesunden und zukunftsorientierten Hotelbetrieb.

Teil 3 – Erscheinungsdatum ist der 6. Juli 2021 – beschreibt, wie die erfassten Daten die Grundlage bilden für die Ermittlung des Unternehmenswertes und wie man so die finanzielle Wirkung einzelner operativer Maßnahmen genau messen kann.

Hier geht es zum ersten Teil der Serie bei Tageskarte: Zukunftsorientiert und krisenfest: wirksame Maßnahmen für Hotelbetriebe


Christian von GRAWERT-MAY
Head of Innovation
MOJ & Partners
cvgm@moj-partners.com
www.moj-partners.com


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