Marktreport Serviced Apartments erschienen

„Das Segment der Serviced Apartments befindet sich in Deutschland trotz Corona-Krise in seiner weiterhin größten Wachstumsphase, auch weil es sich in den letzten Monaten widerstandsfähig zeigte“, erklärt Anett Gregorius, Inhaberin von Apartmentservice. Aktuell zählt der Markt 33.900 Serviced-Apartment-Einheiten in 631 Häusern mit mindestens 15 Einheiten – das sind über 5.300 Einheiten mehr als vor einem Jahr. Bis Ende 2022 kann von einem gesicherten Wachstum um 50 Pro­zent auf über 50.300 Einheiten ausgegangen werden.

„2023 wird aber eine Verlangsamung des Wachstums einsetzen. Die 100.000-Einheiten-Marke wird nicht 2026, sondern erst 2030 erreicht. Zudem werden wir, auch unabhängig von der Krise, Marktkonsolidierungen und Verkäufe erleben, die das Segment bisher nicht kannte“, so Anett Gregorius. „Mit einem Anknüpfen an alte Performance-Werte rechne ich frühestens 2022.“

„Bis Anfang März 2020 hätten wir mit den Ergebnissen der neuen Betreiberumfrage weiter wie bisher die Geschichte des ,Rising Star Serviced Apartments' beschreiben können”, sagt Anett Gregorius. Die Auslastung lag 2019 in Deutschland trotz gestiegenem Angebot bei 77 Prozent und damit wieder höher als in der Hotellerie. 69 Prozent der Gäste machten erneut Geschäftsreisende aus. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer sank von 25 auf 19 Nächte, vor allem bedingt durch die bisher shortstay-lastigen Aparthotels. Die ADR, die Average Daily Rate , die von einer degressiven Preisstaffelung geprägt ist, lag 2019 bei 89 Euro (-1 Prozent).

Studio-Einheiten machen inzwischen einen Anteil von über 80 Prozent am Gesamtangebot aus und stehen für den Betreibertrend zu mehr Flächeneffizienz und den Nachfragetrend zu kostengünstigeren Angeboten. Der Anteil der Mikroapartments (weniger als 25 Quadrat­meter) ist erneut auf jetzt 35 Prozent gestiegen. An der Spitze der Anbieter in Deutschland liegen weiter die Living Hotels, Adina Hotels und Aparthotels Adagio/Access (Accor). In den nächsten Monaten werden vor allem die Adina Hotels, Adapt Apartments, ipartment, Smartments Business und Limehome deutlich expandieren – und damit besonders die Serviced Apartmenthäuser mit Longstay-Konzepten. Hinzu kommen neue Marken wie Rioca by i Live und weitere Mixed-Use-Projekte.   

Von über 90 auf 40 Prozent

Mit Blick auf dieses Wachstum schätzten noch im Januar/Februar 2020 85 Prozent der Serviced-Apartment-Betreiber die Entwicklung des Gesamtmarkts als positiv oder sehr positiv ein, 77 Prozent auch die Entwicklung am eigenem Standort als positiv oder sehr positiv. Demgegenüber gaben im Mai 2020 die meisten ihrer wirtschaftlichen Situation nur noch die Note 4 bis 5. Übliche Auslastungen von über 90 Prozent in Serviced Apartmenthäusern sanken auf zunächst 70 und später bis zu 40 Prozent. Aparthotels lagen im Mai 2020 sogar bei nur noch circa 20 Prozent.

Der RevPAR ist allein zwischen Februar und März 2020 um 30 Prozent gesunken. Dennoch blieben die meisten Betreiber überzeugt vom Serviced-Apartment-Konzept mit obligatorischer Küche, getrennten Wohn- und Schlafbereichen und häufig digitalen Zugängen bei insgesamt geringeren Betriebskosten als in der Hotellerie. Das Segment zeigte sich schnell weniger krisenanfällig als andere Beherbergungssegmente, vor allem im Longstay-Bereich. Aktuell hat bereits eine Erholung eingesetzt, besonders bei Serviced Apartmenthäusern mit wenigen Einheiten.

Bisherige Kennzahlen erst ab 2022 wieder

Für die nächsten Monate prognostiziert Apartmentservice Markt­bereinigungen und -übernahmen, die neu für das Segment sein werden – auch weil das Wettbewerbsumfeld an einigen Standorten deutlich gestiegen ist, vor allem in Frankfurt am Main und München. Zugleich werden neue Hotel-Player den Markt betreten, die auf den krisenfesteren Longstay umsatteln wollen.

„Das Segment fliegt weiter, aber nicht mehr so hoch – und vieles wird davon abhängen wie der Business Travel zurückkehrt. Die Perspektiven bleiben aber stark: sei es mit Blick auf das Betriebskonzept mit Longstay-Fokus, kreativen neuen Marken und Layouts, als auch mit Blick auf die weiter bestehenden Mega-Trends New Work, Individualisierung, Nachhaltigkeit und Sicherheit“, ist Anett Gregorius überzeugt. „Mit Performance-Werten aus dem Jahr 2019 werden wir frühestens wieder 2022 rechnen können – und zuerst bei den kleineren Objekten, die sich durch ihren geringeren Shortstay-Anteil in der Krise besser behauptet haben.“

Apartmentservice gibt seit 2011 den Marktreport für Serviced Apartments heraus, weil es für das Segment in Deutschland bisher keine offiziellen Daten gibt. Auf Basis einer schriftlichen, vollstandardisierten Online-Befragung unter Serviced-Apartment-Betreibern mit mindestens 15 Einheiten ermittelt das Beratungsunternehmen die wichtigsten Kennzahlen und Markteinschätzungen – in diesem Jahr sowohl für 2019 als auch zwischen März und Mai 2020.