Das Marktvolumen investmentrelevanter Hotels in Deutschland erreicht 2018 mit 57,5 Milliarden Euro erneut einen Rekordwert. Wie Union Investment und bulwiengesa in ihrer aktuellen Analyse ermittelt haben, ist der Marktwert damit gegenüber 2017 (52,6 Milliarden Euro) um rund 9,5 Prozent gestiegen.
Der erneut starke Wertzuwachs (Vorjahr: +5,1 Prozent) resultiert aus dem anhaltend hohen Neubauvolumen neuer Hotelflächen sowie aus einer Wertsteigerung im Bestand, da sich die wirtschaftliche Situation vieler Hotels 2018 erneut verbessert hat.
„Die marktseitigen Rahmenbedingungen für Hotels in Deutschland sind unverändert gut. Die Übernachtungszahlen wuchsen 2018 mit einem Plus von 4 Prozent gegenüber 2017 stärker als sonst in den letzten zehn Jahren. Und bei rd. 80 Prozent der Tophotels liegen die Umsätze gegenüber dem Vorjahr im Plus“, erläutert Dierk Freitag, Bereichsleiter und Partner bei bulwiengesa. „Was den Wertzuwachs betrifft, wurden unsere Erwartungen vom letzten Jahr um 4,5 Prozentpunkte übertroffen.“
Auffallend sind die Wertzuwächse im Upscale-Segment, das 2018 mit einem RevPar, also dem Umsatz pro verfügbarem Zimmer, von rd. 91 Euro eine gute Performance zeigte. Der Upscale-Hotellerie sind knapp 44 Prozent der insgesamt rd. 396.400 Zimmer zuzurechnen, die von Union Investment und bulwiengesa deutschlandweit als investmentrelevant eingestuft wurden.
„Die Wertzuwächse im Upscale-Segment bestätigen uns in unserer Strategie, unsere Investitionen in den Bestand weiter auszubauen, wie aktuell im 5-Sterne-Superior Steigenberger Hotel in Hamburg oder im InterConti in Berlin“, sagt Martin Schaller, Leiter Asset Management Hospitality bei der Union Investment Real Estate GmbH.
Perspektivisch rechnen die beiden Marktexperten jedoch mit stärkeren Mengen- und damit Wertzuwächsen im Economy- und Midscale-Segment, da sich für diese Segmente flächendeckendere Entwicklungsperspektiven in Deutschland ergeben. So setzt ist die Markenhotellerie verstärkt auf die Entwicklung von Zwei- und Drei-Sterne-Betrieben bzw. vergleichbaren Kategorien außerhalb der deutschen Großstädte.
„In zahlreichen deutschen B- und C-Städten lässt sich ein hohes Wachstumspotenzial erkennen“, so Martin Schaller. „Durch Projektkäufe wie zuletzt in Oberhausen, Dresden und Eschborn wollen wir hier unser Portfolio sowohl um klassische Formate als auch Longstay-Konzepte gezielt weiterentwickeln.“
Das Marktwertmodell zeigt, dass in der Gruppe der deutschen Städte mit zwischen 100.000 und 500.000 Einwohnern das Marktvolumen investmentrelevanter Hotels 2018 stärker zulegte, als in der Gruppe der Großstädte mit über 500.000 Einwohnern (ausgenommen Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg und München).
Deutschlandweit lag 2018 der ermittelte durchschnittliche Wert pro Hotelzimmer bei rund 145.200 Euro und damit rd. 4.700 Euro über dem Wert vom Vorjahr. Der durchschnittliche Wert eines Vier-Sterne Hotels beträgt rd. 165.000 Euro, der eines Zwei-Sterne- oder Economy-Hotels rd. 119.400 Euro.
Hohe Nachfrage bei geringem Angebot
Dem Volumenwachstum des institutionellen Hotelmarktes steht im Jahr 2018 ein leicht rückläufiges Transaktionsvolumen von rund 4 Milliarden Euro (2017: rd. 4,2 Milliarden Euro) gegenüber. Wurden im Vorjahr rund 8,0 Prozent des berechneten Marktvolumens gehandelt, beläuft sich der Anteil im Jahr 2018 auf 7,0 Prozent.
„Das Angebot bleibt knapp, vor allem weil sich vergleichsweise wenig Bestandshalter von ihren Objekten trennen. Da das Renditeniveau in vielen anderen Assetklassen weiterhin sehr niedrig ist, weichen zudem immer mehr Investoren auf Hotels aus. Aufgrund der hohen Nachfrage nimmt auch die Renditekompression im Hotelmarkt weiter zu“, sagt Martin Schaller.
„Steigende Immobilienpreise spiegeln sich im Pachtniveau neuer Hotels wider. Hohe Pachten erfordern hohe Zimmerraten, die in Deutschland aber nur an ausgewählten Standorten, zu besonderen Anlässen wie Großevents oder Messen oder mit besonderen Konzepten durchsetzbar sind. Dementsprechend wird der investmentrelevante Hotelmarkt immer „bunter““, ergänzt Dierk Freitag.
Markenhotellerie als Wachstumstreiber
Neben der klassischen Stadthotellerie prägen vermehrt Ferien- und Apartmenthotels sowie Mixed-Use-Konzepte das für Investoren interessante Angebot. Investmentrelevant ist besonders die Markenhotellerie, deren Markt- bzw. Zimmeranteil in Deutschland, gemessen an der Gesamtheit aller Zimmer in Hotels und Hotel garni, bei rd. 56 Prozent liegt. Mit der weiteren Expansion der Markenhotellerie wird auch das Marktvolumen in Deutschland weiter wachsen.
Für 2019 erwarten Union Investment und bulwiengesa ein weiteres Wachstum des institutionellen Hotelmarktes um ca. 7 Prozent.
Das Marktwertmodell von Union Investment und bulwiengesa basiert auf Daten von Unternehmen, der öffentlichen Statistik sowie Hotelverbänden. Es ermöglicht eine vergleichende Analyse des institutionellen Hotelmarktes der Jahre 2007 bis 2018.
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