Bundesgerichtshof hält nichts pauschaler Minderung gewerblicher Mieten im Corona-Lockdown

Der Gesetzgeber hatte im Dezember 2020 reagiert und zum Jahreswechsel klargestellt, dass gewerbliche Mieter eine Anpassung ihres Mietvertrags verlangen können, wenn sie wegen Corona-Maßnahmen schließen müssen oder ihr Geschäft nur mit starken Einschränkungen öffnen dürfen.

Grundlage dafür ist Paragraf 313 im Bürgerlichen Gesetzbuch, in dem die sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage geregelt ist. Damit ist gemeint, dass Mieter und Vermieter den Vertrag nicht in dieser Form geschlossen hätten, wenn ihnen zu der Zeit schon klar gewesen wäre, was die Zukunft bringt.

Das bedeutet aber nicht, dass Unternehmner automatisch Anspruch darauf haben, dass ihnen ein Teil der Miete erlassen wird. Es ist zum Beispiel genauso möglich, dass der Vermieter nur einen Aufschub gewährt, also die fällige Miete stundet, aber nicht auf das Geld verzichtet. Die Gerichte haben bisher keine einheitliche Linie.

In dem ersten Fall, der jetzt am BGH geklärt wird, geht es um eine Filiale des Textil-Discounters Kik im Raum Chemnitz, die vom 19. März bis zum 19. April 2020 schließen musste. Der Vermieter will für die Zeit die volle Miete von rund 7850 Euro. Das Oberlandesgericht (OLG) Dresden hatte entschieden, dass Kik nur ungefähr die Hälfte zahlen muss. Es gehe hier nicht um ein «normales» Risiko, «sondern um weitgehende staatliche Eingriffe in das soziale und wirtschaftliche Leben aufgrund einer Pandemie». Das Risiko einer solchen Systemkrise könne nicht einer Vertragspartei allein zugewiesen werden.

Diese 50/50-Lösung ist den BGH-Richtern aber augenscheinlich zu pauschal. Sie sind der Meinung, dass zum Beispiel mitberücksichtigt werden muss, ob der betroffene Geschäftsinhaber staatliche Hilfen oder Leistungen aus einer Betriebsschließungsversicherung bekommen hat. «Das dürfte eine umfassende Prüfung aller Umstände des Einzelfalls voraussetzen», sagte der Vorsitzende Hans-Joachim Dose.

Sein Senat tendiert daher dazu, das Dresdner Urteil aufzuheben. Die OLG-Richter müssten sich den Fall dann noch einmal genauer anschauen.

Scharfe Kritik aus dem Gastgewerbe

Haakon Herbst, Präsident des DEHOGA Nordrhein reagierte entsetzt auf die Aussagen aus Karlsruhe: „...unfassbar. Erst gestern das zu erwartende Urteil des Bundesverfassungsgerichtes und jetzt bezieht der BGH auch keine konkrete Stellung. Dann folgen jetzt eben tausende von individuellen Gerichtsverhandlungen.... Ich verstehe dieses Land von Tag zu Tag weniger. Am 12.Januar 2022 gibt es dann mehr aus Karlsruhe. ....Unsere Justizministerin Lambrecht hatte ein Urteil VOR der Bundestagswahl versprochen. Bin gespannt ob sie als Innenministerin verlässlicher ist. ...und zum angehangenen Text: "Mieter und Vermieter sind keine Solidargemeinschaft!" Das ist mal eine Aussage, die man sich auch mal auf der Zunge zergehen lassen muss. Zum Glück haben wir 25 % gute Vermieter gehabt, 50 % einsichtige (nach einigen Scharmützeln) und nur einen ignoranten Vermieter.“

Anwalt Thomas Winter, der vor dem BGH den Vermieter vertritt, argumentierte, der Vertrag sei 2013 für zehn Jahre geschlossen worden, also für 120 Monate. Bei dem einen Monat Lockdown gehe es um nicht einmal ein Prozent der vereinbarten Mietzeit. Ihm leuchte nicht ein, weshalb das Weiterzahlen der Miete hier unzumutbar sein sollte. «Mieter und Vermieter sind keine Solidargemeinschaft.»

Richter Peter Günter, der für das Verfahren zuständige Berichterstatter, sieht beide dagegen in einem Boot: «Es ist durchaus etwas, was beide betrifft, womit beide nicht gerechnet haben.» Auch der Vermieter sei durch die Pandemie beeinträchtigt - so würde er im Lockdown wohl kaum einen neuen Mieter finden. Er plädierte dafür, immer den Einzelfall anzuschauen. Das Ergebnis 50/50 wäre zwar einfach, werde der Wirklichkeit aber nicht gerecht, sagte er.

Der Vertreter von Kik, BGH-Anwalt Siegfried Mennemeyer, warnte davor, im Fall des Textil-Discounters mit deutschlandweit rund 2600 Filialen einfach zu sagen, hier gehe es ja um einen großen Mieter. Man müsse sich jedes Objekt einzeln anschauen. (Az. XII ZR 8/21)

Kik teilte mit, das Unternehmen habe im April 2020 sämtliche Mietzahlungen ausgesetzt und inzwischen mit 80 Prozent aller Vermieter eine außergerichtliche Einigung erzielt, in Form einer Teilung der Mietkosten oder anderweitigen Kompensation. Ziel sei gewesen, eine Schieflage des Unternehmens abzuwenden.

«Wir sehen uns in unserer Praxis, mit allen Vermietern in Einzelgesprächen über Kompensationen zu verhandeln, durch die heutige Verhandlung am Bundesgerichtshof bestätigt», erklärte Kik-Chef Patrick Zahn. So sei doch grundsätzlich signalisiert worden, «dass die Mietkosten bei coronabedingter Geschäftsschließung nicht allein vom Mieter getragen werden müssen». (Mit dpa)