Erstes Oberlandesgericht halbiert Gewerbemiete wegen Corona

| Politik Politik

Im Dezember hatten Bundestag und Bundesrat gewerblichen Mietern und Pächtern den Rücken gestärkt und beschlossen, dass staatlich angeordnete Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für Gewerbemieter künftig eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ bedeuten. Daraus  ergab sich kein Minderungsrecht, doch erfuhren die Pächter eine deutlich bessere Verhandlungsposition. Nun urteilte das OLG Dresden als erstes Oberlandesgericht und halbierte die Kaltmiete einer Gewerbemieterin.

„Die gesetzliche Klarstellung war überfällig. In den letzten Monaten hatte sich leider gezeigt, dass bei Weitem nicht alle Vermieter willens sind, ihren Mietern in Krisenzeiten bei diesem für viele Betriebe immensen Kostenblock freiwillig entgegenzukommen“, kommentierte DEHOGA-Hauptgeschäftsführerin Ingrid Hartges die Entscheidung im Dezember. „Unzählige Schreiben und Gespräche waren notwendig, um diese Klarstellung zu erreichen. Wir drücken jetzt allen Pachtbetrieben die Daumen für die Verhandlungen.“

OLG Dresden halbiert Kaltmiete

Nun hat das Oberlandesgericht Dresden in einem aktuellen Urteil entschieden, dass für ein von staatlicher Schließungsanordnung aufgrund von Corona-Schutzmaßnahmen betroffenes Ladenlokal ein angepasster Mietzins zu zahlen ist.

Die Frau hatte die Miete für den Monat April 2020 nicht gezahlt, weil sie in der Zeit vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 ihr Geschäft wegen der sächsischen Corona-Schutzverordnung nicht öffnen konnte. Sie war der Ansicht, die Miete müsse für den Zeitraum der Schließung auf Null reduziert werden und berief sich dabei vor allem auf einen Mangel des Mietobjektes. Dagegen klagte die Zehnder Grundstücksverwaltungs GmbH & Co. KG als Eigentümer. Das Landgericht Chemnitz hatte die Frau zur Zahlung der vollständigen Miete verurteilt. Dagegen ging sie am OLG in Berufung.

Das Oberlandesgericht geht davon aus, dass es auf das Vorliegen eines  Mangels des Mietobjekts nicht ankomme und die Vorschriften der Unmöglichkeit keine Anwendung fänden. Allerdings sei infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnung aus den Allgemeinverfügungen eine Störung der Geschäftsgrundlage eingetreten.

Eine Reduzierung der Kaltmiete um 50 Prozent sei gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe. Es sei daher im vorliegenden Fall angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen.  Gegen das Urteil kann nun Revision eingelegt werden.

Erstmals hat kürzlich ein Landgericht einem Einzelhändler die Minderung der Miete wegen der Corona-bedingten Schließung gestattet. In Hotellerie und Gastronomie wächst die Hoffnung, dass nun auch andere Gerichte so urteilen könnten. Es gibt aber auch schon konträre Urteile. (Tageskarte berichtete)

Das Oberlandesgericht in Karlsruhe dagegen bejahte in einem anderen Fall die Pflicht zur Mietzahlung im „Corona-Lockdown“, schließt aber die „Störung der Geschäftsgrundlage“ nicht aus.

Ein Einzelhändler, dessen Ladenlokal im „Corona-Lockdown“ für den Publikumsverkehr geschlossen werden musste, kann demnach seine Mietzahlung nicht ohne Weiteres aussetzen oder reduzieren. Mit diesem Urteil vom 24. Februar 2021 hat der 7. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe eine entsprechende Entscheidung des Landgerichts Heidelberg bestätigt. Die Berufung einer Einzelhandelskette, deren Filiale aufgrund einer behördlichen Anordnung im „ersten Corona-Lockdown“ vom 18. März bis zum 19. April 2020 geschlossen bleiben musste und die daher die vereinbarte Miete für ihr Ladenlokal im April 2020 nicht an ihre Vermieter bezahlte, hatte keinen Erfolg.

Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, dass eine allgemeine coronabedingte Schließungsanordnung keinen Sachmangel des Mietobjekts begründet, der einen Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Der Zustand der Mieträume als solcher erlaubte die vertraglich vorgesehene Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts weiterhin, so dass auch unter diesem Aspekt die Mietzahlungspflicht nicht in Wegfall geriet.

Der Senat hat allerdings darauf hingewiesen, dass eine Unzumutbarkeit der vollständigen Mietzahlung in solchen Fällen unter dem Gesichtspunkt eines „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ grundsätzlich in Betracht kommen kann. Dies setzt jedoch voraus, dass die Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaubt.

Hierfür seine eine Prüfung der Umstände des Einzelfalls erforderlich, bei der unter anderem der Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensationen durch Onlinehandel oder durch öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen zum Beispiel durch Kurzarbeit sowie fortbestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkaufbare Ware zu berücksichtigen sind. Solche besonderen Umstände, die zu einer Unzumutbarkeit der Mietzahlung führen könnten, hatte die berufungsführende Einzelhandelskette im jetzt entschiedenen Einzelfall nicht in ausreichender Weise geltend gemacht.
Der Senat hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Die Entscheidung ist daher noch nicht rechtskräftig.


 


Zurück

Vielleicht auch interessant

Verbandszoff in Rheinland-Pfalz: Gericht lehnt Ausschluss von Matthias Ganter ab

Gastgeber Matthias Ganter von der Mosel wollte die Wahl des Präsidenten Gereon Haumann für Nichtig erklären lassen, unterlag vor Gericht und flog aus dem DEHOGA. Jetzt hat ein Landgericht den Ausschluss des prominenten Hoteliers aus dem Verband abgelehnt.

Tourismus-Modellprojekte an Lübecker Bucht und Büsum erst später

Der Neustart des Tourismus in vier ausgewählten Regionen des Nordens kommt ins Stocken. Am nächsten Montag könnte es losgehen, aber nur ein Projekt ist dann startklar. Corona verzögert den Beginn an der Lübecker Bucht und in Büsum.

Tübingen will Modellprojekt verlängern

Tübingen will den Modellversuch für mehr Öffnungen in Corona-Zeiten infolge zahlreicher Tests verlängern. Die Stadt schlägt ein klares Abbruchkriterium vor: Wenn die Sieben-Tage-Inzidenz in der Stadt drei Tage über 125 steigt, soll das Modell beendet werden.

Schweiz öffnet Außengastronomie bei steigenden Infektionszahlen

Die Schweiz lockert ihre Corona-Regeln bei steigenden Infektionszahlen ab kommendem Montag. Unter anderem dürfen Restaurantterrassen, Kinos und Fitnesszentren ab 19. April wieder öffnen, wie die Regierung am Mittwoch in Bern bekanntgab.

Digitaler Impfpass soll noch vor den Sommerferien kommen

Menschen, die gegen Corona geimpft wurden, sollen so behandelt werden, als hätten sie gerade einen negativen Coronatest vorgelegt. Eine App soll dazu beitragen, dass sich die Geimpften schnell ausweisen können, um bestimmte Grundrechte wieder ausüben zu können.

Unternehmen müssen Beschäftigten Corona-Tests anbieten

Lange wurde gerungen - jetzt wird die deutsche Wirtschaft zu Corona-Testangeboten verpflichtet. Wirtschaftsfunktionäre üben scharfe Kritik, doch es gibt auch Bedenken von anderer Seite. Die Regeln im Detail.

Ostfriesische Inseln legen Konzept für dauerhafte Öffnung vor

Die Ostfriesischen Inseln haben der niedersächsischen Landesregierung ein Öffnungskonzept vorgelegt. Die Vorschläge zielen auf eine dauerhafte Öffnung des Tourismus bei gleichzeitiger Kontrolle des Infektionsgeschehens, hieß es in einer Pressemitteilung am Dienstag.

Weimar will zweite Modellphase mit geöffneten Kinos und Hotels

Die Stadt Weimar will mit einem ausgebauten Angebot in eine zweite Testphase zur Öffnung des Einzelhandels und der Kultur in der Corona-Krise gehen. Auch Bereiche wie Sport, Gastronomie, Theater oder Hotels könnten mit einbezogen werden.

Zertifikat für einfacheres Reisen soll Ende Juni kommen

In Zeiten der Corona-Pandemie warten viele Menschen sehnsüchtig auf den Sommerurlaub. Doch ist es mit der Freizügigkeit in Europa wegen Grenzkontrollen, Quarantäne und Co derzeit nicht weit her. Mit einem «grünen Zertifikat» könnte es bald einfacher werden.

GastroSuisse: Rechtswidrige Entscheidungsfindung bei Corona-Maßnahmen

Ein Gutachten von Professorin Dr. Isabelle Häner von der Universität Zürich und Dr. Livio Bundi zeigt laut GastroSuisse auf, dass der Bundesrat bei der Verordnung der Corona-Maßnahmen eine rechtswidrige Entscheidungsfindung vornimmt.